看到有人常问“怎么开咖啡店？”，今天就开一经验帖，说说开咖啡店那些事！（中篇）

       说实话开店是个经验活。很多成功店家，无一不是爬摸滚打N年后，摸透这一行业规律，知晓其中游戏规则，才另起炉灶独自出来干方成。对于新手，学习别人无私分享的经验，是个不错的选择。不过，师傅引进门，学艺靠个人，别人的经验还需结合自己实际，否则，难免成为邯郸学步，顶多知其然而已。

   

     书接上回，没看过的朋友可以先看《咖啡店开店步骤详解（上篇）》。

　　五、制定可行性报告。
　　在制定可行性报告之前，你需要有足够的数据，也就是说你需要有足够的探店记录。这个时候的你，应该对你所确定的特定类型咖啡店有了较为深入的了解并掌握了大量数据。接下来我们开始着手分析自己未开的店。

　　1.初创成本核算。
　　你首先要知道的是把你理想中的店开起来大概需要多少钱。这无疑是第一步，如果最终成本核算超出你的预算范围很多那就又得从长计议了。
　　第一个需要考虑的是租金成本。这项成本是各地差异化最大的，在一线城市甚至会成为初创成本中的绝对大头。据我了解一般市面上商铺的租金都是付三押二，当然也有半年付甚至一年一付的。首先你需要了解清楚当地的店铺租金情况以及付款模式，一般来说我们的初创成本需要包括至少半年的店铺租金。因为一家店从签下店面开始到正式开张3个月是要的，装修设计设备调试等等前期工作会话掉你不少钱。如果按照付三押二算的话，刚刚开张你就又需要付三个月租金了，因此我再此算了半年店租。
　　第二个是设备成本。关于设备部分请看我另一篇文章《咖啡店设备清单及装修注意点》里面有详细介绍咖啡店所需的设备。当然，我所介绍的是比较普通的一些设备，市场上也不断会有新的设备出来。想要更好的了解自己所需的设备，逛设备市场是必不可少的。多看多了解，记下你目标设备的价格以及安装注意点。
　　第三个是装修成本。想要了解这方面成本最好的办法就是直接去咨询装修公司。把你的想法和想要的效果告诉他们，他们会给你一个大概的报价，这样你就能拿到装修成本的数据。
　　第四个是备用金。我们不能把手头所有资金全部投入到开店上面。因为新开的店刚开始是不赢利的，半年不盈利很正常。所以我们需要留一部分已经救急用，这部分资金大概以一家店半年的运营成本为标准。就是说，即使你半年不盈利，你也可以有资本再开下去，要是没有这笔钱，心态很容易崩。
　　除此之外还有一些其他成本，这里面可能存在的最大头应该是所谓的门面“转让费”了。并不是所有店面都有，但是有的占到绝大多数，尤其是地段好的铺子，转让费惊人。一般来说几万到几十万都属常见，所以这部需要提前了解起来，心里有个大概的数。
　　除去转让费剩下来的就是一些小头了，不过是纷繁复杂的各种小头。比如杯子餐具啦，以及店里面需要用到的各种原材料，还有这种包装材料以及一些装饰品等等。比较简单的价格获取渠道就是淘宝了。先用淘宝上的数据做个大概统计无伤大雅。
　　2.运营状况核算
　　简单来说就是根据你积累的数据模拟一下以后的店的运营情况，是否能盈利。
　　首先我们需要核算总收入。根据你测算的同类型的店你可以知道客单价，然后加上你的蹲点采集的每日客人数量算出营业额，这里需要注意的是每家店都要有节假日和工作日两套数据。根据这个算出月营业额，尽可能的多收集几家店的数据然后取平均值，这样的数据更加可信。然后如果你的店除了咖啡西点以外还有其他盈利点的也适当加上，对于一些没有参考数据的盈利点在估值的时候尽量站在悲观角度估值。
　　第二步我们需要核算店的总运营成本。运营成本主要包括租金成本，材料成本，人工成本，水电物业等成本。租金成本很容易得到问中介就可以，材料成本就需要一些专业知识和开店经验了，这个在学习技术的时候老师会告诉你。人工成本可以去关注当地的招聘信息，也可以直接向店里的员工打听，水电物业也要根据具体铺面要求来，尤其物业费会差很多。电费可以先按照2w瓦的功率来大概估算。
　　核算了这么多数据之后，我们就可以开始分析一下是否有可行性。首先，预算是否够初创成本，其次，每个月的盈利水平怎么样，这样自己心里就能有个大概的算盘。
　　值得一提的是，根据我的经验，实际操作起来尤其不可控因素特别多，因此实际费用都会比预算超很多，如果你的预算在核算的初创成本面前已经显得吃力，建议不要操作。
　　还有，各种数据一定要充分采集，这不仅仅是一个采集分析数据的过程，更多的是一个说服自己建立自信心的过程。倘若你没有做任何调查就盲目出手你内心无疑是没底的，相反，你收集的数据越详细，那数据的说服力就越强，对于你内心来说也是极大的鼓舞。
　　记住，用数据说话！而不是主观臆断！

　　六、店面的选择
　　在选择店面之前你首先要了解你的城市，了解它的商圈构成，每一个商圈的特色等等。没事多出去走走，观察一下有哪些商圈，哪些路哪些地方是适合你自己的，然后看看这些地方的人流如何，做一个记录。如果这些地方有咖啡店再统计一下这些地方咖啡店的人流，然后你就可以得出目标区域的人流转换率，这对你之后选择门面有一定的参考作用。
　　其实我一直觉得，找一个好的称心如意的铺子比找媳妇儿还难。因此，当你准备工作做的差不多的时候，就可以一门心思集中精力找铺子了。你可以找中介，浏览网上的门面出租信息还有一种就是自己在逛街的时候会看到粘贴的门面出租的广告。其实个人觉得还是直接找中介最靠谱，网上的信息多半都是中介贴出来的钓鱼信息，都是假的居多。这个就不多说了，总之通过各种渠道一起找就对了。
　　当你有一个目标店面在看的时候就用我前面说的的方法测一下人流和转换率，然后代入你可行性报告里看一下可行性，这样多看多比较慢慢的你就会对店铺有越来越敏锐的鉴别能力。这不仅仅是一种鉴别能力，也是你遇到真正好的门面的时候，能有勇气和魄力把它果断拿下。否则，没有这种积累，你的心总是虚的。

　　七、门面签约注意点
       现在国家对食品卫生餐饮行业抓的越来越紧，打击力度越来越大。这样一来，餐饮执照就变得非常重要。如果铺子本身是有餐饮执照的，那就贵轻松很多。如果没有，那就得注意了。下面我们来说说执照的事。
　　首先，你要先看到这个门面的产证，看清房屋性质。如果是房屋性质是“民用”，那再喜欢也要果断放弃，否则以后有你好受。民用的房子直接是没有申请执照的权利的，无论什么执照，理论上，只能住人。
　　其次，如果是商用的，你得确定附近直径10米以内是否有居民居住。如果有，环评报告是过不了的，而环评过不了餐饮执照是不可能下来的。（政策会一直变，建议签约前先去当地市场监管所问清楚。）
　　最后，如果以上两点都没问题，那代表你有把执照办下来的希望。我比较建议大家找比较新的房子，例如创意园区啊，写字楼底商啊，商场啊，等等。因为此类房子开发商在开发的时候已经打下基础，消防喷淋啊，逃生通道啊，等等都是按照法规弄好的，这种门面执照比较容易办理。怕就怕那种老房子，尤其是上海的石库门老房子，有情调有人文关怀，很多咖啡馆喜欢开在那些地方。然而以前没问题，近年来政府疯狂抓餐饮，老房子咖啡馆因为不合乎政策被大量关停（我自己在这方面也是吃了大亏）。总之，老房子办执照，比登天还难。
　　建议大家在签下门面之前到当地市场监管局先咨询一下执照的相关事宜，切勿盲目签店面。
　　然后还需要说一下目前市场上很普遍的“二房东”甚至“三房东”问题。这是一个很值得警惕的问题，有很多道德败坏的人就靠这个出来骗钱。明明他手上这间铺子的租期只剩半年，他却跟你签三五年的合同，到时候他拍屁股走人，大房东却要收房子，这样一来相当被动。所以，去过必须跟二房东签合同，
　　一定要看他跟大房东的合同。看清两点，第一，他跟大房东的租期。第二，合同中关于转租的条款，是否不可转租，转租是否需要争得大房东同意。
　　以上的任何一点不满足，都不建议签门面，否则投资很可能打水漂。毕竟对于我们普通创业者来说，每一次投资都至关重要，玩不起。

　　好了，“中篇”先讲到这里，未完待续。剩下的会在“下篇”里说完。

来自：豆瓣日记作者：海子不死