已经接近饱和的房地产产业 有什么新格局发展？

房地产调控在不断加码，在严苛的需求限制（限购、限贷等）基础上，增加土地供给的政策正式出台。此举也被许多人认为是治本之策。


不管你信不信，反正我是信了。

愚人节当天，住建部、国土部两部委发文，要求扩大住房库存不足城市供地、加强供地计划执行、扩大租赁住房供给等。

正在人们对此将信将疑、猜测这一文件对地方政府有多大约束力之际，北京市政府率先响应，于4月7日公布增加土地供给的计划，一举成为舆论焦点。
根据这一计划，北京市未来五年将供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求；2017年，北京计划调增住宅用地至1200公顷，以保障30万套住房建设需求，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。

两部委联合发文与北京市调整供地计划并非偶然。要知道，所谓“旧”计划，即《北京市2017年国有建设用地供应计划》，获得北京市政府常务会议审议通过的时间是今年2月，墨迹未干。

容易推断，严格调控房地产市场，已经成为自上而下必须推行的政治任务；未来我们还将看到各地类似的响应政策陆续出台。

一时间，人们惊呼，“房价迎来三年横盘期”，“中央变相收走了地方政府土地大权”。

北京公布的数字咋一看也颇为打眼，尤其是2017年的住宅用地被称为“供地倍增计划”，给人的第一印象是土地供给大幅增加。

实际上呢？

供地并未大幅增加，双保险遏制房价


我们先仔细看一下数据。


新鲜出笼的计划是针对此前今年2月的“旧”计划的调整。按当时的计划，供应保障性安居工程用地350公顷，同比持平；商品住宅用地260公顷，仅为去年的30%；两项合计610公顷，较去年的计划下降约一半。

正是旧计划这个大幅缩水的供地规模，引发了今年北京房价的大幅度上涨。

而这次的新计划中，北京市未来五年6000公顷的住宅供地目标其实低于上一个五年（2012-2016年）7400公顷的计划供地数，只是高于其5477公顷的实际完成数。（见表1）


事实上，自2015年以来，北京的住宅供地大幅紧缩。新计划中，2017年1200公顷的住宅用地目标供应量，虽比2月公布的“旧”计划翻倍，却只与2015/2016年的计划持平，是2011-2016年计划均值的72%。

因此，2017年的计划供地规模并没有大幅增加。

从过去的经验看，每年的实际供地规模，比当年的计划规模都有不小的缩水。保障性安居工程的供地规模完成率基本为100%，而商品住宅用地计划完成率的弹性则很大，最近几年平均在50%左右。

如果2017年的商品住宅用地计划完成率也为50%，则住宅用地总体计划完成率为71%，相当于2014年实际供地水平的71%。只有当今年的供地计划完成率达到100%，才能一举扭转过去两年北京“控地”的局面；即便如此，也就是与2014年的实际供地规模相当。

实际的用地计划完成率究竟是和过去几年一样也是50%，还是100%？一个大体合理的猜测是，实际计划完成率与政治压力成正比，而政治压力又基本与房价上涨的态势紧密相关。

需求侧严控，供给侧放松，这是遏制房价的“双保险”策略。如果房价控制的效果不错，倒也不一定非得按100%完成。毕竟拆迁的成本已经越来越高（因此导致的收益率下降，也是土地财政被日益诟病不可持续的重要原因），而且其中不乏难啃的“硬骨头”。

事实上，在加大供给的政策出台之前，严苛的需求侧控制政策已经使很多人看淡未来两三年的房价。成交急剧下滑，观望气氛浓重，人们普遍认为“久盘必跌”，资金成本高的房企或者个人最有可能绷不住先降价出售。
当然，这些人同样也认为，如果供地政策不变的话，此后房价还会恢复上涨势头。因此，增加供地的确有其必要性。

据《财新网》“北京倍增宅地计划供应量上千公顷集体土地拟入市”一文报道，国土部已经严加要求，“供应计划要等于实施计划”。
新计划如能足额完成，北京未来五年年均住宅用地计划供应量为1200公顷，与2014年的实际供地持平（1195公顷），比2015年（877公顷）和2016年（469公顷）的实际供地均有较大提升。
今年的执行情况如何，将是未来几年地产调控政策的试金石。

不可不察的，政策意图



首先，我们进一步确信，北京的房价上涨势头会受到强力遏制，甚至未来两到三年之内会有所下跌，但由于供地依然有限，不能指望跌幅太大。

事实上，与其说政府想打压房价，不如说政府希望建立“房价稳定器”。

比如，两部委要求，各地尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。

“对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

这其实是希望，土地供给自动对库存变动周期做出反应。

进一步，相比于此前的限购、限贷等限制需求的措施，政府此次从增加土地供给入手，希望建立房地产调控的长效机制。这包括以下几个方面：

1、集体建设用地入市


为了扩大土地供地，集体建设用地入市政策开始有实质性突破。比如，两部委提出，在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。
北京拟供应的6000公顷土地中，有1000公顷是集体土地。

虽然北京从2012开始就试点集体建设用地建公租房，但多年来仅有唐家岭、北七家等零星试点；集体土地入市用于住宅，一直被严加限制。

这些计划中的集体建设用地将怎么用？据《财新网》披露，一个方案是在集体土地上建住宅，但只能用于租赁；未来并不排除在集体建设用地上建商品房的可能，但即便允许，也会制定有规划、有计划地去做，不会放任自行入市。

2、盘活存量，工商用地活用

两部委提出，鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。


《财新网》称，与此呼应，存量转换将是未来五年北京住宅供应增加的重要渠道。一些低效的工业用地、商业用地，将获得通道，转性成为住宅用地。这不是开发商自己“商改住”，而是要经过审批，将工业用地、商业用地转性为住宅用地。

这一政策如何落地，仍需要细则配套。


3、增加租赁住房供应，完善住房结构


两部委要求扩大租赁住房供给。


北京市则提出将促进完善购租并举的住房体系；今后五年建设安排的150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。


同时，北京市表示，要研究扩大租赁住房赋权，进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。


4、两部委的通知还体现了不少值得注意的其他意图


比如：

“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。”
——这意味着所谓“地王”，包括楼面价地王、土地单价地王、土地总价地王需要蛰伏。

“各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。”
——严查资金来源，反映了政府一以贯之的控制金融泡沫的思想；也意味着中小房企在与大型房企竞争中处于更加不利的地位。


“对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。”
——这意味着，除了经济手段之外，行政的、法律的手段，该用还得用啊？！

未来五年会如何？今年就能看清楚。