雄安新区规划下的投资机会、政策福利、发展预期的全部解读都在这里

摘要："雄安新区，千年大计"迅速占领各大财经媒体的头条，对于普通投资者而言，雄安新区的房子已经很难买到了，那还有没有别的投资机会可以挖掘呢？本文将持续更新，全方位解读雄安新区的政策和投资机会。本文将在留言里持续更新……

第一篇来自民生证券’雄安新区专题投资电话会议‘的会议实录。除了炒房、还有很多方式能蹭上这波“千年大计”释放的投资红利。


雄安新区四点影响


分担北京的压力，有助于解决北京的城市病


如果说通州是市级层面的北京副中心，那么雄安更像是中央层面的一个首都副中心，承接的主要是服务于首都政治中心的经济机构，比如北京的4000多家企业总部，这些机构对人和上下游产业的集聚能力很强，原来并没有明确的定位迁到哪（通州承接的只是北京市层面的一些机构），以后可能大量迁到雄安。北京的人口和交通压力能小很多。


对周边房价有提振，对北京房价有负面影响


对三县、保定、霸州等附近地区的房价肯定是有提振作用，毕竟是凭空多了一个未来可能是千亿级的首都副中心。


相应的，在北京严控增量的情况下，进一步把存量往雄安转移也会对北京房价产生负面影响，尤其是之前被追捧为副中心的通州，短期市场炒作的热度会进一步下降，考虑到近期出台的史上最严限贷限购和偏紧的货币政策，北京房价短期调整在所难免，历史上从来没有政策紧房价还一直涨的先例。长期来看，考虑到新区建设需要一定时间、中央政务区潜在规划等因素，长期内的影响还需要观察。


地区的投资增速会飙升，尤其是头几年，对全国也有显著影响


深圳特区设立的头三年保持年均120%以上的投资增速，同期全国增速只有15%左右，一个深圳占当年全国投资的0.5%左右。


浦东新区设立头两年的增速飙升至83%和71%，同期全国增速只有62%和30%，一个浦东贡献当年全国投资的5%。


当然，考虑到现在80、90年代的基数及内外环境大不相同，这次雄安对投资的影响肯定没有那么大。每年假设拿出全国投资的1%来，就是4000-5000亿左右。


潜在的万亿级融资需求会带来大量优质的投资机会


对股权市场来说，周边以及京津冀地区的基建和房地产企业可能会受益，而对债券市场来说，未来相关的债券发行需求也是千亿级，考虑到中央如此高的定位，未来可能成立专门的基金和投融资平台，信用资质应该还是不错的，PPP、产业基金、债券（包括绿色债券、ABS等新工具）会成为主要的融资模式，而且可能仿照PPPABS、新疆西藏IPO等开通绿色通道，特事特批。


雄安新区来了，A股往哪投？


A股市场，雄安新区直接受益标的比较少，能否带动整个A股的反弹。由于这个战略的重要深远意义，投资者会将投资标的辐射面放大到整个京津冀地区，涉及行业包括地产、交运、建筑建材、机械、环保、钢铁、电子等很多行业。



交通一体化



京津冀战略中交运先行，七大重点任务中明确提出建设高效交运网。交通一体化将带来许多重大投资项目，给基建、交运、港口、建材、机械等相关产业链带来机会。


相关标的：冀东水泥、河钢股份、首钢股份、中储股份、外运发展、天津港、唐山港、三一重工。


房地产


北京非核心功能及产业转移必然带动人口迁移，从而刺激当地地产市场。


相关标的：华夏幸福、京汉股份、廊坊发展、荣盛发展、宝硕股份。


本地注册上市公司



有望受益土地储备、人口迁入、订单增长及未来可能的新区优惠政策。


相关标的：巨力索具、华讯方舟、四通新材、乐凯新材、乐凯胶片、长城汽车、保变电气。


新三板可以关注如下投资标的：


处于雄安新区的新三板公司共有四家，均为协议转让。其中三家是生产衣服、鞋帽的公司，分别是津海股份（833267.OC）、澳森制衣（833603.OC）、天宏股份（837702.OC）。


一家是从事废铅酸蓄电池及含铅废料的回收业务的公司，松赫股份（835995.OC）。津海股份、松赫股份两家公司15年营收过亿。松赫股份营收规模、盈利情况、行业属性要优于其他三家。



共有25家公司位于河北省保定市，质地相对优越的创新层股票，布雷尔利（430260.OC，不锈钢防护）和古城香业（830837.OC，专业制作香料），两家2015年净利润分别为3741万元和4051万元。


此外，基础层的东利机械（832305.OC，汽车零部件生产）2015年净利润达到1543万元，2016年继续保持较快增长，上半年增速达到45.9%。


受益于雄安新区的房产板块投资标的


容安雄三县调研成果分享：总体感觉，之所以把雄安新区设在这里，一个很重要的原因是这边开发强度还比较低，有大片的处女地，方便重新规划。


三个县里面，安新离白洋淀最近（301医院要在此设疗养院），容城交通最便捷（南边是荣乌高速出口，北边是津保高铁白洋淀站），雄县基础设施最好，路最宽，公园广场很漂亮。


产业方面，容城是北方最大的服装加工基地，安新主要是旅游和羽绒产业，雄县经济发展水平最高，主要生产塑料袋（如方便面包装袋），远销国外。


目前三个县都已经冻结全部房产过户（3月31日到各县房管局调研得到的结果），本地人、外地人都无法买房。从今天刚出的新闻看，雄县那边有很多人在不过户的情况下私下跟房产商交易，可见新区成立对炒房者的刺激是非常大的。

   

下一个深圳？或者下一个松山湖？


习近平明确指示，要将雄安新区重点打造成北京非首都功能疏解集中承载地。我们认为现在就拿雄安新区跟浦东、深圳对标确实还有比较大的不确定性，但是在政策的大力支持下，白洋淀至少可以成为下一个松山湖。


买房买哪里？白沟、霸州；涿州、高碑店


雄安新区范围内的三个县都已经全面冻结一切房屋过户，我们认为雄安新区及周边地区未来房地产政策走向仍有很大不确定性，不排除周边的白沟、霸州也全面停止交易的可能性。建议大家在购房时一定要保持冷静，以免造成重大损失。


我觉得目前有两条投资思路：低风险策略是高碑店和涿州；高风险策略适合投资期限比较长的资金，可关注白沟、霸州、徐水、莲池区（保定市区）


投资风险最小、流动性最好的选择：高碑店、涿州



经过这一轮限购之后，已经开通高铁的环京卫星城里面，只剩涿州、高碑店、廊坊外地人不需要社保就能买房（限购一套），而廊坊主城区外地人购房需五成首付。


我们认为在北京工作的北漂刚需将集中涌入这两个城市，特别是在北京40年产权的商住被政策封杀之后，没有北京户口的北漂剩下的唯一选择就是环京卫星城里的高碑店和涿州。


目前高碑店房价仅在一万左右，尚处于估值洼地。从高碑店东站乘坐高铁到北京西站仅需30分钟，北京西站到复兴门大概25分钟，完全在通勤范围内；涿州东到北京西站仅需26分钟。由于有大量的北漂刚需潜在需求，涿州和高碑店的房子流动性相对好一些。


这两个城市离雄安新区都不远，可能会受益于雄安新区发展，但也有可能会受到压制（好的项目优先放到雄安新区）


边际上最大受益者：白沟镇（隶属高碑店市）、霸州市（隶属廊坊市）



现在雄安新区范围内的三个县都还没有规划直通北京的高铁，但是我认为在建的京霸城际（京九高铁的一部分）建成后，将在霸州城际站（既有霸州站西侧）与已经建好的津保高铁交汇，届时只要铁路局在线路运营上让列车从北京西站出发运行到霸州城际站后，拐弯往西到白洋淀站（在容城县），即可将北京和雄安新区通过高铁连接起来。


从霸州往西到白洋淀站的过程中会途径白沟站，我们认为白沟镇是目前还可以买房的区域中边际上受益最大的，其次是霸州市。


此外，还可以关注保定市徐水区（津保高铁徐水站），莲池区（离京广高铁保定东站越近越好）


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总结下来，边际上受益最大的城市：
白沟镇（离白沟站越近越好，雄县到白沟站仅需12公里）
霸州（离霸州站越近越好，雄县到霸州40公里）霸州虽属于廊坊，但不在限购区县范围内，首付最低可两成
保定市莲池区（离保定东站越近越好，安新县到保定东站36公里）
保定市徐水区（离徐水站越近越好，容城县到徐水区21公里）[/blockquote]

二级市场房产投资标的


京汉股份：白洋淀概念股中最纯标的。公司子公司京汉置业安新分公司已经与安新县政府签署1,500亩地的土地合作框架协议，今后将与当地政府合作扩大至1万亩，将建设成一块健康医疗·休闲养老·旅游度假大型综合性项目。并与中国人民解放军总医院合作建立一座康复养老医疗基地。


华夏幸福：看好企业长期发展。2015年8月华夏幸福与雄县政府签订委托协议，委托管理总面积181.2平方公里；2014年12月华夏幸福与保定市政府签约委托管理白洋淀科技城，总面积300平方公里。


公司产业新城产业发展服务业务连续五年维持50%以上的营收增长，近两年增速连续超过70%，且毛利率一直维持在95%以上，2016 年该业务毛利占公司总毛利的比例已达到59.2%，成为公司最重要的业绩增长点；此外园区配套住宅业务的毛利贡献也达到了30.9%，两者合计贡献了公司90%以上的毛利和70%的营业收入。


分区域看，环北京地区为公司贡献了91%的营业收入和95%的毛利，固安等地的产业园已较为成熟，为公司贡献稳定现金流；环上海区域嘉善等产业新城发展迅猛，或将成为公司未来的业绩增长点。我们认为公司产业新城PPP 模式进入异地复制阶段，公司业绩有望继续维持高速增长。


受益于雄安新区的建设板块投资标的


京津冀地区建材建筑企业将会充分受益。我们建议关注的标的：冀东水泥、金隅股份（水泥）、东方雨虹（防水材料）、韩建河山（管材）、龙泉股份（管材）、乾景园林（园林）、铁汉生态（园林）。


水泥板块建议关注区域龙头冀东水泥、金隅股份


16年冀东水泥与金隅股份启动战略重组，重组完成后金隅冀东水泥在京津冀地区拥有熟料产能5468万吨，占京津冀地区总产能55%。随着京津冀一体化建设与雄安新区建设推进，区域水泥需求有望持续释放，公司将充分受益。


防水材料板块建议关注东方雨虹


防水材料是基础设施建设与房地产开发过程中所需的重要材料，受益雄安新区建设推进，区域内防水材料需求将不断扩张。东方雨虹作为全国防水行业龙头，也是北京本地企业，有望充分受益。


管材板块建议关注行业龙头韩建河山，龙泉股份


此次雄安新区建设强调先谋后动，规划引领，海绵城市建设与地下管廊建设有望得到大力推广，利好区域内管材生产企业发展。1）韩建河山是北京本地企业，管材产能主要集中于北京与河北地区，16年上半年华北地区收入占比超80%；2）龙泉股份在河北拥有管道生产基地，16年上半年公司华北地区收入占比达23%。


新区建设强调绿色生态，园林企业充分受益，建议关注乾景园林，铁汉生态


在此次雄安新区的建设规划中，建设绿色智慧新城与构建优美生态环境位列新区建设七项重点任务之首，区域内园林企业有望充分受益。


乾景园林拥有园林绿化全产链，公司自成立以来一直深耕京津冀地区，15年华北地区收入占比27%。


铁汉生态是全国生态园林行业龙头，16年公司收购京津冀区域龙头企业星河园林助力开拓华北市场，16年上半年公司华北地区收入占比超20%。


受益于雄安新区的交通板块投资标的


河北雄安新区地处北京、天津、保定腹地，交通便利畅通，除了可作为京津保三地的重要连接枢纽外，还有望辐射沧州、石家庄、邯郸等河北省中南部城市，甚至打通与山西、河南和山东等地的跨省通道。我们认为在交运行业中，港口和公路相关上市公司有望从中显著受益。


重点关注：唐山港、天津港、华北高速。


规划中明确要构建快捷高效交通网，打造绿色交通体系。因此我们认为整个京津冀地区的交通运输体系将从中受益。



首先，京津冀一体化发展战略一直将交通运输领域发展建设放在重要位置。早在2016年底，京津冀地区城际铁路网规划就获得国家发改委批复，可见对交通领域的重视。


目标到2020年，基本实现京津石中心城区与周边城镇0.5～1小时通勤圈，京津保0.5～1小时交通圈。到2020年初步估算投资约2470亿元。


其次，我们认为，此次设立雄安新区，将是京津冀一体化国家战略在交通领域的又一重大突破。交通一体化一向是京津冀协同发展的主心骨和先行领域，旨在利用交通先行，为京津冀协同发展提供了重要支撑，从而能够将为京津冀一体化的实现打下坚实基础。


设立雄安新区必将加快相关交通项目的建设，并且推动交通领域相关合作项目的落实。我们认为港口和公路上市公司将显著受益。


一方面，港口作为水陆运输的枢纽，将明显受益于雄安新区建设和“京津冀一体化”战略实施效应。另一方面，区域港口一体化已成为近年港口发展的重要主题。


河北省的唐山港京唐港区、曹妃甸、秦皇岛和黄骅港等港口亦存在整合来化解内部竞争压力的强烈预期，在京津冀一体化战略下该预期或存加速落地可能。


而天津港与唐山港之间更是进行了深度合作，成立了集装箱合资公司，未来还可能在散货运输和海铁联运等方面进行合作。


高速公路作为交通一体化战略不可或缺的一个环节，雄安新区的发展将带来公路建设提速以及交通流量提升等利好。


华北高速以京津塘高速公路为主营资产，是京津冀区域的重要联络线，因此将受益于雄安新区建设和发展带来的流量增长。且公司作为招商局集团下属的公路资产上市平台，有显著资产整合和注入预期。


受益于雄安新区的新能源板块投资标的


习总书记指出规划建设雄安新区要突出7个方面的重点任务，其中有两个重点任务分别为：建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市；打造优美生态环境，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。


打造绿色、生态城市，必然离不开对新能源的应用，包括风电、光伏电站的建设运营，为新区提供绿色电力；新能源汽车推广力度将加大，应用数量增加，对充电设施需求增大，要进一步完善当地及周边充电设施建设。


新区建设，包括推进京津冀地区协同发展，将拉动电力需求增大，显著提升对电网基础设施建设的需求。



相关受益标的：东方能源（河北新能源运营商龙头），通合科技（河北充电桩龙头），保变电气（电气设备国有平台）。
  
受益于雄安新区的机械板块投资标的


深圳经济特区1979年到2009年三十年累计完成固定投资1.42万亿，其中涉及市政、路网等基础设施建设规模达3687亿，房地产投资6384亿。我们认为雄安新区未来受路网+房地产+城市建设多重拉动影响，将显著带动工程机械等需求。



工程机械：受益新增基建需求，推荐徐工机械、恒立液压、关注三一重工。


轨交相关：推荐银龙股份，公司募投项目距雄安新区仅50公里，厂房建筑面积8,504.5平方米，土地面积2万平方米，2017年投产，预应力钢材制品产能规划10万吨。同时受益基建拉动，16年下半年主业已复苏。关注中铁工业、中国中车。


受益于雄安新区的汽车板块投资标的


推荐：雄安新区设立增加汽车及新能源汽车需求，主推扎根保定的SUV龙头长城汽车。


据我们分析，雄安新区设立对汽车行业的影响主要有以下三个方面：


首先，雄安新区的设立势必会拉动重卡的消费需求；这块主要是基础建设及房地产投资拉动的。


其次，从汽车保有量分析看，雄安新区的设立有望拉动整体汽车需求0.5—1%。


截至2016年，深圳汽车保有量318万，上海汽车保有量302万，河北汽车保有量1400万，保定215万辆；根据2015年上牌量数据分析：河北上牌量150万辆，保定市上牌量23.7万辆，雄县、安新、容城共约20423台，不足保定的1/10；估算雄安新区目前汽车保有量在20万台左右；对比深圳、上海目前的汽车保有量水平；约有150-300万台新增市场需求；对比2800万的行业年总体销量来讲，占比近5-10%；预计未来5-10年的每年约拉动整体市场增长0.5-1%左右；


最后，雄安新区的设立将有效提升新能源汽车的市场需求。


2016年深圳、上海、北京分别约推广新能源汽车4万、4.5万和5.5万辆；累计保有量分别约为8万、10万和10万。


在新区对生态环境保护的高要求下，按照2016年新能源汽车的推广情况分析，预计将会增加新能源汽车的整体需求约2-4万台；约占全国新能源汽车推广数量的4%-8%；


重点推荐扎根保定的长城汽车，逻辑有以下三点：



作为河北及保定当地车企，长城汽车扎根河北市场，拥有较好的市场基础；2015年上牌量河北129万辆；保定上牌量20万辆；长城汽车河北上牌量7万辆；保定上牌量1.25万辆；公司在河北及保定的市占率分别超过了5.39%和6.17%；相较于当年的长城在全国的市占率4.2%；河北长城汽车占有率高出27%；保定市占率更是高出46%；


公司是注册及生产主要所在地位于保定的整车上市公司，截止到2016年，公司固定资产247亿元，无形资产32亿元，高新技术企业（税率15%）。公司有望受益雄安新区的设立，享受相关优惠政策、土地厂房等资产有望大幅增值。


公司是SUV领域龙头，站稳10-15万价格区间市场，WEY品牌上市将引领公司向上突破。2016年公司销量超百万（实现107万销售，超额完成95万目标），业绩快速增长（净利润YOY31%）。


目前产品布局10万以下以H2为代表，10-15万区间以H6为代表，15万以上以H7、H8、H9为代表，2017年4月WEY品牌首款车型上市，定位豪华轻奢，期待高端化产品战略引领公司向上突破。

乌鸦部落注：原标题为《雄安新区「抢房」亲历:24小时内冰火两重天》，出自文汇网。原文用繁（正）体字书写，出于对香港媒体的尊重，本文并未将文中直角引号替换成双引号。


雄安新区一夜之间热度超过了正在2017年IT峰会的BAT三家总和，当然群众们最关心的肯定是这个问题：在北京买不起房子的我，终于可以在雄安买套房了。但是，看了这篇文章以后，我觉得还是踏踏实实想办法在北京弄套房子吧！


2017年4月1日，中央宣佈成立雄安新区，主要包括河北雄县、容城、安新3县等地，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。这一消息在京津冀乃至全国「爆炸」开来，牵动人们敏感的神经和「嗅觉」。本网记者有幸亲历雄安新区宣佈成立到宣佈暂停全部楼市交易的短短几十小时，这堪称一场冰火两重天的别样「历险」。


「我让你昨晚来，你不来！现在雄县的房子一分钟一个价！」2日清晨6点半，我飞驰在北京前往雄安新区的大广高速上，接到中介小金发来的微信语音，这时距离中央宣佈雄安新区的时间仅有不足15小时。我反覆想起小金在朋友圈裡发过一段话：你还在看不起雄县么？现在的雄县你爱理不理，以后的雄县你高攀不起！雄县，这个距离我生活三十多年北京只有一百多公里却几乎闻所未闻的县城，一夜之间翻了身。


雄县县城不大，远远称不上繁华。在主干道雄州路两侧，最多的商舖竟然是卖农机的，这里显然还是一个偏重农业的社会。雄县没有进驻大型开发商，楼盘的样式古老破旧。雄县极少有70年大产权的正规商品房，售楼处早已人去楼空，和传闻中的一样被贴上封条。我观察到封条的日期，是2017年2月26日，也就是与雄安新区成立密切相关的座谈会举行后第三天。


中介小金是我窥探到雄县楼市的一个窗口。1日傍晚，当中央刚刚宣佈雄安新区成立时，他在电话中兴奋地说，「对，我们还在卖，现在是4200元一平，可能明天就不一样了」。凌晨，小金的微信朋友圈发佈了「北京人抢房」的视频。2日清晨，他责怪我为什么昨晚没有来。「北京来的把我们售楼处都全部抢光了！一套不剩！警察也来了，怕买房把这里挤爆，我们一直营业到夜裡2点，你再也不买到了！」小金代理的楼盘，是雄县距离白洋淀附近的一处「新民居」产权项目。新民居产权与小产权也就是所谓的「村产」不同，但也区别于可以正常上市交易的商品房。


「谁还看什么产权，你知道雄县的房子意味着什么！」小金的语气，跟我接触的所有雄县中介一样。时间到了早上8点多，小金在微信中的语气变了，「所有楼盘一律封盘停售，你真的买不到了」。这时我刚刚从拥堵的大广高速挤下来，只能漫无目的的在雄县县城大街小巷「扫街」，这里据说有着比较繁荣的殡葬业。在一处外观看起来比较像样的小区，刚走近就发现小区牆外就是一座公墓。


雄县的白洋淀区域是另一幅场景，是这一片区规划高端的别墅楼盘。一改县城中「乡土」风格，洋气的联排和独栋，还有物业执勤站岗。售楼人员就站在门口，「抱歉不能看房，会打扰业主。我们这里的均价是4万以上，而且现在也买不到了，可能有二期，但什么时候出售不清楚。」面对动辄数千万的白洋淀别墅，人群渐渐散去。「这开盘的时候5000块，我没买，后悔啊！」只听到周围人群传出这样一句话。


雄县周围随处可以京牌车辆「扎堆」。走近一看，原来车主都围拢在几个中介周围。中介们耐心介绍，现在雄县买不到了，留下电话，能卖的时候会通知，拿钱过来。几位京牌车主面面相觑，又相视一笑：大家都是提着猪头找庙门的，但庙好像没开门。拿着首付甚至全款来的北京客议论，雄县、容城、安新全看过来了，全部如此办理，所有的楼市交易全部关停。这时有人收到中介的微信大声读起来：霸州还有房！距离雄安新区最近的白沟还有房！


人们决定去一趟白沟镇，毕竟曾有网络传言说，白沟镇曾有可能被划为雄安新区的一部分。这里是北方最大的外贸出口集散地，包括小商品、皮货、服装贸易等等，北京人熟知的动物园服装批发市场就被从京城西二环纾解到这里。作为一座商贸之城，白沟并没有摆脱杂乱无章的状态。我走进一家中介，看起来像老板的中年男子笑着说，「全白沟，只有一套房」。「昨天6500一平还能商量，现在全款一万多一平，没人卖，都是北京提着全款来的，没人卖！我现在还有一套房，280万190平，业主正坐着飞机上从三亚赶回来，业主现在还什么都不知道，下了飞机还卖不卖，卖什么价，那都不好说！」


走出白沟镇，一则广告牌吸引我「白沟--迪拜，物流直通」，可见白沟的触角早已走出中国，通往「一带一路」国家。广告牌不远处，有一间驴肉火烧店，老板正在街边现杀驴，案板上摆着一个刚被剃下肉的驴的头骨。这一刻，时间彷彿定格，在繁华与野蛮，在前景与纷乱之间......


踏上归途的高速路，我在路口看到了不断有京牌车辆被工作人员驱赶----这一传闻被朋友圈证实，雄县等公务人员已在节假日上岗，专门告诫京牌车辆，不要再来买房了，但是你要说是扫墓，还是可以进到这几个县来的。我悻悻然在朋友圈回下几个字：进去了，你也买不到。


一路上，我继续被中介们「刷屏」：白沟一夜涨了一万，现在均价18000元，不卖！白沟全面封盘！霸州楼盘15000元，业主急需钱，今天就签约！......后来我屏蔽掉所有中介的朋友圈。当我踏进熟悉的北京二环路，中介小金又发来微信问到：高碑店的房，你要吗？


这可能是我经历过最奇幻的清明节假期。

文 | 零和 薄珂 横山


政府在冀中画了一个圈，称之为“千年大计”——这就是“雄安新区”。


政策红利，如天降甘霖，当地将搅动如何的惊涛骇浪？


一群“食利而动”的炒房团，如野兽嗅到金钱的血腥，政策公布之后，成千上万的炒房团，组队涌入雄安新区。


政府早有防备，在4月2日上午，所有的楼盘、二手房、中介门店都被封，禁止销售。


但依然没有挡住炒房团的热情，他们携带数百万现金，当下就和房主签订“私下协议”；一位内蒙古大老板，一口气花7200万买下8层楼……


这场盛大的食利盛宴背后，是一张张为利扭曲的面孔……

01 开场的盛宴



“你卖不卖？你到底卖不卖？”


三个人围着雄县男子陈大星，咄咄逼人。


陈大星在雄县县政府附近小区购买了一套“小产权房”，120平米，30万，今年“十一”拿钥匙。


而突如其来的政策，让他有诸多担忧：买的房子是否作数？将来拆迁，小产权是否给补偿？


而一个从北京开车来的、一个从深圳连夜坐飞机来的，一个从保定搭顺风车来的，3位炒房客，却团团将他围住，让他无暇思考。


“这样，我给你翻一倍，60万，卖给我，如何？”深圳人说。


“我再给你加10万。”北京人罗玉明说。


陈大星应接不暇：“行了行了，1平米低于1万，我都不卖。”


在持续10几分钟的讨价还价后，罗玉明直接按住陈大星：“我100万买了，我去拿现金，都别和我抢。”


“我带了400万现金过来，要抢房，拼的是速度，哪还有时间去银行取钱？” 罗玉明说，况且银行每日取款还有限额，“那些小钱，怎么够抢房？”


4月1日晚上6点多，新华社发布了中共中央、国务院印发的通知，决定设立河北雄安新区，并称之为“千年大计、国家大事”。


而被画入圈内的，就是以白洋淀为中心，环绕的三个县：雄县、容城县、安新县。

罗玉明在朋友圈看到消息后，就知道这是一个“千年一遇”的契机，他准备了400万现金，放进小箱子中，塞进后备箱，连夜开车来买房。


而和罗玉明一样看到消息的，还有何红玉一家。在东北国企上班的他们，也算衣食无忧。看到新闻后，却让他们坐立不安。


“我们错过了无数波红利，这一波，无论如何都不可错过。”他们带着7岁的儿子，连夜开车赶到这里。


而45岁的朔风，实在见证过太多“房产奇迹”。


12年前，他本来有机会花200万买一套杭州的房子，却错失良机。12年后，这套房涨到了2个亿。


“从此，我就踏上了炒房之路。”


朔风称，他这12年间，在二三线城市辗转，倒腾了几十套房，获利数千万。


在中国疯狂的楼市面前，一向都是大胆的人有肉吃，而胆小的人被悔恨吞噬。


他们被无数次教育过，再不容错过。


“行动！马上就要行动！”何红玉说，光想没用，必须马上行动。


于是，我们在雄安，看到了一幕幕的疯狂——也许，在这里才能读懂中国。


雄县的主干道“雄州路”的两侧，是残旧而斑驳的三四层小楼，这里曾经只是一个被遗忘的小角落。


而一纸通知过后，这条路变得拥堵不堪。京牌、内蒙古、东北、江苏、河南，全国各地的牌照，都出现在这里。


全国各地驶往这里的火车票，几近售罄；上百家小宾馆，几乎满房——这个2015年人均收入只有2100多元的小县城，正在被癫狂的人群和席卷而来的惊喜所淹没。

02 极致疯狂



实际上，一切早有风声。


去年上半年，在坊间就有流传，说要成立一个比保定级别还高的“白洋淀市”。


“大家当时并没上心，以为只是捕风捉影。”房产中介云翔说，直到去年11月，北京来了一个炒房团，出手阔绰，一下就买走了110套房。


彼时，雄县大产权房房价还未超过4000元，首付只需20%。


换句话说，在2016年11月份，那群“一定是得到内部消息”的北京人，最多只需付8万，就能买到雄县一套100平米的新房。


“当时觉得他们疯了，现在想来，这些都是有内部消息的人。”云翔称。


4月1日的晚上，一个异常热闹的愚人节，70多个楼盘，挑灯夜战，连夜售楼。


“深圳、福建、上海，甚至香港的人，得到消息后都连夜坐飞机飞过来。”云翔称，从未见到如此疯狂的场面。


在容城县，一个新开楼盘卖到了凌晨2点，人山人海，县长开着车，拉着特警，驱赶人群，紧急封了盘。


“在雄安地区，80%都是小产权房。”云翔称，开发商通常的手段就是，取得了一栋楼的产权，搭配着建四五栋楼一起卖。


当然，价格上也会相差很多。


比如，一位购买“丹威花园”的业主称：“有产权的是4500，没有产权的是3300，大部分人都会购买小产权房，因为这里的人只是为了住，不是为了买卖。”


而4月2日上午10点，所有的中介、楼市都被贴上了封条，大产权的楼盘难以寻觅。

而一些小产权的楼盘，偷偷开个小门，还在接待顾客，和政府打着“游击战”——政府的车一到，就关门，车一走，就接客。


很多楼盘直到4月2日下午6点，才被紧急封盘。


而中介从明面，转战暗地。


中介李炜称：“活动在雄安新区周围的地下中介，大概有五六万人。”


他们紧急在各大租房网站上挂出信息，“我今天手机快被打爆了，一分钟一个电话，全国各地的都有。”


而现在中介销售的，大部分都是小产权房——唯一的购房凭证，就是和开发商签订的协议。


“原本2300元的房子，现在卖到了6000元。”李炜称，即便是这样，大家也疯了一样过来买房。


“政策这么好，即便是小产权，也肯定会涨。”但李炜直言不讳地称，风险也不小。


比如，现在坊间传闻，容城县的政策是，拆迁时只有当地户口的小产权房才有补贴，外地户口不能补偿。


“你6000元买的，再1万找到接盘侠，就能赚，如果卖不出去，就砸到手上。”李炜称。


也有大胆者，拼死一试。


罗玉明当场拍下了一百万的现金，要和陈大星私下签订过户“协议”。


“我还要去公证处公证，确保万无一失。”罗玉明称。


政策的不确定性，让大部分炒房者，对小产权房不敢出手，而朔风对此的态度，也是坚决不碰。

03 一路向西



朔风的经验丰富，很快他就成为炒房者的首领。


4月2日下午，他带着一群车队，浩浩荡荡从雄县杀到安新县。


朔风穿着一件黑色的马甲，实在不符合他身价“上亿”的身份。


这群炒房客，丝毫没有流露出“富贵”来——甚至一不小心，就让你误以为他们是当地人。


他们低调，不愿让别人知道自己“此行目的”，更不喜欢“炒房”这个名号。


没有人愿意被扣上“投机者”的帽子——当地人问他们，来炒房吗？他们大都扭捏难堪之后，再承认。
朔风带领大家，一路向西。


只要看见楼盘，他们就靠边、停车、打听。


而一路过来，各个楼盘均被封。

朔风身经百战，每到一处，只要确认没有大产权房后，就马上离开，“绝不恋战”。


但走之前，他会留下当地中介或市民的电话，“有房源就和我们说，我给你丰厚的报酬。”


“只要遇见一万元之下的，闭着眼睛就要买，绝不迟疑。”这就是朔风在雄安的“出手逻辑”。


前往安新县的路上，朔风看到路边停着一辆车，上面贴着两张房产信息的纸。


这两张不起眼的纸，却让所有的炒房车队驻足——这是一些私自售房的中介正在守株待兔。


人群聚集，很快有售楼小姐出来，疏散了人群。明里暗里，多股势力在博弈。


每到一个炒房团聚集之地，大家都会相互加微信，拉群，“大家组团买啊，团购更便宜。”但这个表面上的同盟，却有着随时分崩离析的风险——利益链条，从来都不是稳固的。


入夜之后，出了县城，天地陷入一片黑暗之中。


朔风带领大家，寻着灯光走到了一片小树林，看到一排“京牌”的车，车下聚着一大波人。朔风一走近，他们就再无声息。


朔风敏锐地察觉，这附近一定有房。


“是有房吗？”朔风问。


“没有没有……”所有人避之不及，一脸嫌弃。


朔风愤愤带着大家离去。


在微信群里，有人说找到一处房，准备采取“农村包围城市的策略”，却无论如何都不愿意透露地址，“怕人多，来抢。”


所有的人，就如夺食的野兽般，为了围猎而聚集，为了独食而撕咬。

04 围剿周边



最终朔风还是放弃了雄安三县。


多位中介透露，大产权房的二手房，居然从几千，生生炒到了3万。


“据说温州炒房团也过来了，在这里租下了一个大院，带着几亿的现金，准备打个持久战。”李炜称。


“这已不是我们的战场，我们这样的散户，既没有关系，又没有那么多钱，根本不是他们的对手。”朔风准备带着大家转战周边城市“霸州”。


雄安三县的周边，房价也在嗖嗖往上涨，用惊人的速度。


朔风打听到，霸州的房价已从8000元，涨到了1.2万。


而离雄县只有20公里的白沟，昨天才七八千的房子，今天最高要价1.4万元。

而火焰已燃烧到离雄安新区70多公里的涿州。


中介宋小峰今天接待了一个内蒙古老板，在知道雄安三县没有大产权房之后，开着一辆玛莎拉蒂，带着会计直奔涿州。


就在4月2日晚上10点，内蒙老板一口气买下了涿州一个楼盘的8层楼，60多套房，总价7200万。


“今天晚上已交了120万的定金，明天付清首付50%的3600万。”宋小峰称。


而宋小峰的同事，大多也从雄县撤离，转战涿州等新区。


这是一个不眠之夜，不论是朔风，还是宋小峰，都陷入极度兴奋之中，他们准备通宵备战，为了这个“千年难遇”的时机，向夜间偷偷开盘的楼盘进发。


这种极致而荒诞的大戏，就在这个曾经无人问津的小县城中，疯狂上演。


这场集体的狂欢，如此“食利”的疯狂，实在是一种悲哀。


这背后，正是房价一波波的疯狂，才让炒房客们失了理性，被利益搅动的儒雅全失、吃相全无。


在这个小城，一眼看尽了中国万象。


夕阳西下之时，在雄县周边的一片农田里，一位白发苍苍的老人，正在田头锄地，小城的疯狂，似乎还与他无关。


他成了这个小城，最后朴实而静谧的剪影。


他突然抬起头来，被蜂拥而来车流的一声喇叭，惊醒……

河北雄安新区的设立，无疑是这个清明节最重磅的新闻。


新华社通稿当中，给出如下评述：


这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。
清明节假期之前，雄县、容城、安新等地还少有人知。一时之间，这几个地名便成了热议的焦点。这个横空出世的雄安新区，究竟为什么能和深圳特区、浦东新区相提并论，又为何背负上“千年大计、国家大事”的使命呢？


为什么雄安新区能和深圳特区、浦东新区并列


深圳特区、上海浦东新区都是小平时代设立的两大新区，都处在共和国的关键转折点上。深圳特区，是改革开放初期首批招商引资的试点，在共和国改革开放的历史上具有标杆性的意义。浦东新区某种意义上则是小平南巡的产物，小平通过南巡让共和国继续坚持走改革开放的道路。两大新区都是共和国最高层核心政策的极具代表性的缩影。


两者的成效也是显而易见的。


深圳特区成为中国大陆吞吐量最大的港口之一，第二大金融中心，高科技中心城市，仅用三十年时间便雄踞一线城市，与北上广并列。陆家嘴鳞次栉比的高楼则见证了浦东新区设立的成效。汇集众多跨国银行的大中华区及东亚总部所在地，陆家嘴成为中国最具影响力的金融中心之一。


新华社通稿将雄安新区与深圳特区、浦东新区并列，意味着今天也处于政策甚至国策的转折点上，在改革开放三十余年之后，需要有新经济理论来破局立新。雄安新区就是被选中的试点。雄安新区地处京津冀城市群，未来将会成为与北京、天津三足鼎立的核心城市之一。


与深圳特区、上海浦东新区相同，雄安新区的设立也是由最高领导人亲自推动。自1992年10月，上海浦东新区成立后，迄今有18个“国家级新区”落地。这些新区大多由国务院发函批复。而此次雄安新区，由中共中央、国务院联合发文决定成立，习近平亲自抓该地的规划，其政治地位远超一般的国家级新区。从目前雄安新区筹委会和临时党委的成员看，河北省委常委、常务副省长袁桐利挂帅，可见雄安的份量。


除了时代背景和国策试点的意义之外，我们来对比下三地的特点。


深圳、上海拥有得天独厚的地理位置，强大的经济腹地，这是它们可以迅速崛起的天然基因。


从珠三角城市群来说，这是开放最早的地区。清朝闭关锁国之时，广州十三行依然贸易不断。改革开放后，深圳、珠海、汕头、厦门又成为最早的开放城市，尤以深圳表现突出。


长三角的南京、杭州、苏州等城市，是古来繁华地。苏杭曾有人间天堂之誉，南京有六朝金粉之名。京杭大运河漕运的南端起点就选择了余杭（杭州北部）。唐朝以后，“国家根本，仰给东南”，足见东南之地繁华富庶，而其中最甚者便是今天所谓的长三角地区。


经济富庶之地文化则容易昌盛。古诗词里的江南，最典型意义上的所指地区即是太湖周边一带，与长三角地区也有相当部分重合。江南总是与诗情山水、才子佳人相伴而来。而江南才子一词几成固定用语，也是因为唐朝以后，江南地区的教育、文化水准远胜其他地区（都城除外），才子辈出之故。广为人知的唐伯虎便是苏州人。


鸦片战争后，国门洞开，上海控扼长江，地处南北中央，开埠后成为东西方贸易盛地，后来逐渐变成亚洲最繁华的大都市。苏杭、南京渐成配角，这种格局延续至今。


上海和深圳都是因开放而迅速崛起的城市。深圳速度闻名于世；改革开放之后，上海也迅速重现繁荣。


与两者不同的是，北方缺少那么强大的经济腹地。京津冀背靠的经济腹地要明显逊色于珠三角和长三角。因此，雄安新区在此设立，最重要的考量因素，便不会是求快速发展的经济指标。（当然，在京津附近，加上政策扶持，雄安的发展速度肯定会很快。）而这些在小平时代是最看重的。


当下的形势，经济发展速度趋缓，与此同时，过去三十年中经济高速发展也留下诸多后遗症，包括城市污染、产能过剩、城市发展高度依赖房地产、大城市人口归于密集等诸多问题。如何解决上述问题成为当务之急，雄安新区的设立便是这样一个试点，由中央推动，上升到“千年大计、国家大事”的层面。


而此时，单纯地强调改革开放似乎已不足以引导当下的发展，需要有新的经济理念来推动发展。今年2月23日，习近平在河北雄安新区规划建设工作座谈会上，提到的七大任务中，也把“扩大全方位对外开放”放到了最后一位，而“建设绿色智慧新城”则放在了第一位。


雄安新区的设立要解决什么问题


这个问题在上文中已有部分提及。接下来详细分析一下。


据新华社报道，设立的主要原因是：


习近平明确指示，要重点打造北京非首都功能疏解集中承载地，在河北适合地段规划建设一座以新发展理念引领的现代新型城区。
设立雄安新区，是以习近平同志为核心的党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意义。
习近平明确了七个方面的重点任务：


一是建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市。
二是打造优美生态环境，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。
三是发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能。
四是提供优质公共服务，建设优质公共设施，创建城市管理新样板。
五是构建快捷高效交通网，打造绿色交通体系。
六是推进体制机制改革，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，激发市场活力。
七是扩大全方位对外开放，打造扩大开放新高地和对外合作新平台。
总的来说，习近平提出的创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念将会在雄安新区很好地体现。新加坡《联合早报》评论道，一张白纸上更容易创新。就像当年的深圳一样，虽然起点不高，但也没有太多的历史负担。


可以看出，设立雄安新区的几大目的包括：


第一，是为了给北京瘦身，将非首都功能迁移出去。京津冀协同发展的目的之一也是为了给北京瘦身。


北京是中国的政治、文化中心，最繁荣的教育中心，第二大经济城市，也是科技中心之一。除了金融之外，北京几乎涵盖、吸纳了所有对国计民生影响重大的方方面面的最重要的职能。这让北京拥有强大的影响力和控制力的同时，也变得臃肿，人口过多、交通拥堵、空气污染严重，一身大城市病。


第二，雄安不是简单地把北京的一些非首都职能接纳过去，而是要打造一个“绿色智慧新城”，绿色健康、环境优美，发展高端高新产业，与此同时，建设优良的公共服务设施和便捷、高效的交通网络，更好地激发市场潜力，全方位对外开放。


第三，雄安作为新区，与深圳特区一样，具有很强的标杆意义。深圳特区作为改革开放的典范，成功经验向全国推广。雄安作为与深圳特区并列的新区，上升到“千年大计、国家大事”的层面，未来也会成为其他城市建设的样板。未来的中国城市应该是什么样子？看雄安就可以了。同时，这也意味着，政策层面会以前所未有的力度，推动打造绿色、智慧新城市。


为什么被选中的是雄安


被设立为特区基本上就预定了未来N年的高速发展。这两天网上关于雄安房产、房价的议论也可见一斑。


那么，为什么雄安能成为这个幸运儿呢？


先说下地理位置：


雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。
雄安新区距北京、天津各100公里，城际高铁20分钟，高速只有1小时车程。既然建设新区的最重要目的之一是疏解北京非首都职能，离北京不能太远是最基本的条件。


其次，要建设绿色智慧新城，就需要该地开发程度不高，同时交通、环境、资源等各方面要具备高标准建设的潜力。雄安也满足这些条件。雄安地处平原地带，一马平川，便于建设；北京发展的最大问题之一是严重缺水，而雄安新区则水资源丰富，华北最大的淡水湖白洋淀就在此地。


国策的转折点：雄安新区为什么能与深圳特区、浦东新区相提并论？ | 雄安特别报道


雄安地区


新华社给该地的评述如下：


地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强，现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。
集齐这些优势之后，雄安自然就成了最理想的选择。


小结


雄安新区由国家最高领导人亲自推动设立，背负“千年大计、国家大事”的使命，这意味着京津冀地区发展的一个重要变化，与此同时，绿色智慧城市的建设也将会以更强大的力度去推动。可以说，这是改革开放迄今的一个关键转折点。

除了飞涨的房价，我们在「雄安」还看到了什么？

4月1日，新华社发布消息称，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。根据规划，新区战略高度与浦东新区、深圳经济特区齐肩；深圳市委书记、市长许勤也在同一天被调离深圳，担任河北省委副书记。


政策出台在愚人节，这个节点成了「雄安新区」政策一个有趣的注脚。社交网路上关于「雄安人」的段子满天飞，大家拿出了娱乐一切的劲头在消费这则新闻和背后的现象。但就像之前所有的刷屏热点一样，关于「雄安新区」的声音、议论越多，就越说明它让人看不清。


我在4月2日来到了雄县（雄安新区当中经济发展最好的一个县城），想要近距离看看暴风眼中心的样子。



「今天甭说酒店满了、房费涨了，连吃饭都比之前贵了。」
开着电动三轮车拉着我满雄县跑的刘师傅，在得知我的来意后，带着埋怨的语气跟我说。刘师傅是雄县本地农村人，村子距离雄县县城20公里，有套自己盖的房子。「村子里早就有动静了，每个村子都有个检查站，不让建材进去，禁止村民私盖房子」。他虽然知道「雄安新区」的相关政策，但他说他什么也不知道——不知道接下来会怎么样、和自己有什么关系。


不光是他，雄安新区这片被划出来区域内的人都处于这种一头雾水的状态。


各大楼盘的售楼处早就贴了封条，但售楼处紧闭的大门外还是聚着一大群人。信息在这里飞快地交流，但真假难辨。售楼处门口人群之中，信息量的多少完全取决于你在这个地方停留多久。这里聚集的人目的都是为了套到更多的信息，有记者、有买房者、有本地人，也有纯粹看热闹的。但呆一会你就会发现，信息总是那几条，翻来覆去。


「温泉小镇的售楼处上午还有人，其他地方早就没人了。」


「现在的交易全部转向地下，买方卖方加中介一起去公证处，但据说之后也很难过户。」


「据说那边那个人是房管局的领导，从昨天开始就没事儿总在各个售楼处门口晃悠。」


「现在大一点楼盘的售楼处，旁边都会停辆警车，也不知道是为了啥。」


……



三轮车司机刘师傅拉着我在雄县几个大楼盘走了一圈，我下车凑过去打探聊天采访，他在一边悠闲地擦车，好像这一切都跟他毫无关系。但慢慢地，他似乎也被这种情绪传染，也开始凑过来打探：


「我村里那个房子没有产权啊，能卖么？要怎么补办啊？」
「两年前，我曾经看过这个盘的房子」，刘师傅带我到「温泉小镇」的时候跟我说。这是今天媒体报道最多的一个地方：新盘，三期还在开发，五证齐全，且环境特别好。刘师傅在这个盘刚开的、一平米3000左右的时候来看过，「没钱，买不起啊」。


同样在两年前，梦莹女士买下了这个盘的一套房子。


梦莹女士并非本地人，但因老公在雄县工作，嫁了过来。而在「温泉小镇」的这个房子是她的第二套房子。「前年的六一我记得很清楚，旁边那栋二期还只是个坑的时候，我买了一套」。但随着小孩出生，她在随后半年内，又买了旁边楼栋的一套房子，那时候房子已经涨到6000左右。


「我朋友跟我说，温泉小镇的房子肯定是稳中有涨」，她为了自己住，没想很多就买了第二套温泉小镇的房子。当晚她急匆匆赶过来就是为了看看那个打了一天电话都没人接的售楼部到底怎么回事：「我第二套房子的合同还在他们那儿呢」。


梦莹女士虽然就住在本地，但她是从电话里得知「雄安新区」的政策的。从4月1号开始，她就总接到陌生号码打来的电话，电话那头的人也不说是怎么搞来的联系方式，上来劈头盖脸就问「200万现金卖不卖？」。这种电话她接了很多个，开车一路上都在接，她都拒绝掉了。


「我现在完全不知道该怎么办，本来也不是投资买的房。现在这个政策出来后，我也不知道接下来会怎么样。」


她的这种迷茫且懵逼的状态，和司机刘师傅的不同，但却类似。



丹丹是一个土生土长的雄县女生，和大多数「普通百姓」一样，她是在4月1日晚上通过朋友圈得知的这一消息。媒体报道出的诸多「剧透消息」、提前半个月的炒房团对她来说非常难以理解，「可能我的朋友家人都没这种小道消息吧」。


但对于在保定上班、家在安新（雄安新区的另一个县城）的刘元来说，这些动静、风声早就听到了。类似现在这样的限制从去年就开始了，刘元身边的很多朋友在猜测，也传出了「白洋淀市」之类的说法，「直到中央消息出来我才明白，但跟我好像也没什么关系」。


「兴奋」是丹丹和刘元两个年轻人在得知消息后共同的反应，「感觉不真实」。用刘元自己的话说，「突然间就跟上海、深圳相提并论了，太不真实了，就像一个天上一个地下，你突然告诉我地下的东西也能上天了」。丹丹想得美那么多，觉得自己作为「大雄县」人，特别自豪。但刘元则没那么乐观：「这个破地方，能发展起来么？我觉得有点悬」。


两个人都没去过上海或深圳，对大城市的了解全部来源于网络——「很繁华，有很多高技术人才，房价很贵」这是刘元对于上海深圳的印象和全部了解。丹丹则是在期待，等雄县变得如上海深圳般繁华之后，自己就不用总发愁没时间去大城市看看了，「可以有很多机会接触很多新事物」——对大城市的向往和憧憬以这种方式自己「找上来了」。


刘元则更多得处于一种焦虑之中：是否要选择回家，回到安新。和他同样焦虑的还有他的很多在外地打工的朋友。原本因为清明扫墓回到老家，政策一下子突然出来，所有人都在犹豫是否要回来。「我不知道能不能发展成上海深圳那样」，但他更关心的是「我是不是有机会能买辆跑车了？」



处在全国人民关注、舆论中心位置的「雄安新区」，似乎就像龙卷风中心一般平静。


雄县城中有个湖，湖边有人悠闲地打着太极，几个初中小女生拿手机播放着宋冬野的《鸽子》发呆， 男孩子们则趴在地上玩拍纸片，湖边小摊小贩摆起了一长溜摊位。到了晚上，整个县城大小酒店全部爆满，酒店店员笑呵呵地调侃外地涌来的各路人等，好像这一切都跟他们没有关系。


1万每平米、400万现金、2000一晚的住宿...这些数字和雄县本地生活的人们好像并没有什么关系，日子还是照常过。他们唯一关心的事，是司机刘师傅说的：


「我常去的小饭馆，平时10块钱一份的土豆丝，现在要15块钱啦！」

当我们在谈论“下一个投资机会”时，我们谈论的实际上是下一个“投机机会”


【24小时我经历的雄安故事，以及一点思考】


本文来自“识局”（ID：zhijuzk），作者 佐佑。


作者按：


这不是一篇严肃的报告或深度分析（当然深度是不缺的），而是结合两天来我的所见、所闻、所思，对目前信息做出的汇总和系统性梳理。


从第一时间起，脑中就有两股力量反复博弈，似乎都有道理。我仅奉上素材，观点由各位读者评判。


至于我的意见？首先，一介草民的意见不重要；其次，建议各位认真重读去年此时权威人士的社论，再下结论。


24小时内的故事


4月1日 18:45 湖南


朋友圈被关于雄安新区的新闻刷爆，此时我正在赶往机场回京的路上。读罢新华社的通稿，我顺手转发给亲戚朋友，得到的第一时间回复大多是：快去买房，能升值。自己没钱，也知道是调侃，白洋淀的房子早在去年底已炒到1.2万，现在上车，留给小散们的时间不多了。


10分钟内，几个微信群已经有人相约清明雄安看房。


20:30 机场


航班毫无悬念地延误，继续关注各个公众号推送和多个微信群里的反应。某券商前期调研的结论开始流传，包括新区内三县商品房停售、二手房关停、农民自建房叫停、建材生意叫停等等。


另一方面，京、津、雄安新区等边三角的图片和新华社文章的解读稿开始刷屏，“千年大计”夺人眼球；河北省委人事调整的消息持续扩散。


21:00 机场


好比多头上攻后要适度回调一样，1992年后成立的新区名单开始刷屏，显示着朋友圈预期看空情绪开始蔓延（不知腾讯后台是否有朋友圈舆情指数相关的监测，应该是一项有趣的研究）。


同时，规划方案开始流传，寥寥数语：除了必须留在中央政务区的单位，其他的单位（央企、事业单位甚至部分部位的非核心部门）全部搬到雄安新区。


22:00 机场


终于登机，关机前再刷微信群，新区内售楼处贴封条的照片开始流传；某券商关于环北京、白洋淀的调研报告开始疯传（发布时间是3月30日，时间点很耐人寻味）；河北上市公司名单、“雄安概念股”开始流传。


另外，一篇《雄安新区成立，买房客又在蠢蠢欲动！》的文章开始流传，标题起得恰如其分。飞机上听见有人忍着困意聊了一路雄安新区，并安排好清明看房的路线。


4月2日 0:30 首都机场


回家路上打开微信，新的利好解读继续涌现，如通稿中把雄安新区与深圳特区、浦东新区相比较，忽视天津滨海新区；又如“千年大计”和教育作为“百年大计”的对比。其中第二条在2日当天被很多公众号解读为迁都。


2:00 家


睡前终于没有把持住，和几个朋友约好一起去趟雄安新区。


6:40 家


奇怪的失眠，天已大亮，索性起身。网上又有了新消息：新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地，这里将成为一个无限活力的年轻城市，成为一个万众聚集租赁型新都。原住民将经由政府回收，改建，疏散至其他区域，新区内完全杜绝固定居住用地批建。新区的样板将是华盛顿特区、新加坡等。


如此一来，去年白洋淀买房的人怎么补偿安置？与朋友讨论，感觉好像打新中了签，中的是暴风影音！


8:00 家


网上开始流传昨夜堵在路上的看房客、售楼处人头攒动的视频。把雄安新区解读成迁都的文章开始刷屏。


9:00


开始与朋友建了个小群讨论去雄安的行程安排。我们几人都是比较理性的人，知道首先雄安已经限购，其次也无意追高，只抱着调研的心态安排行程。


其中我的朋友A已经在去往霸州的高铁上，她发来一张广告照片：白沟核心区70年大产权，40-150平米，均价7000-8000元，后面力陈区位优势——投资首都第一圈、立体便捷交通、周边配套齐全。


至此，我从关注信息转入关注行程，并被深深震撼了一次。


10:20


接入某券商电话会议，一边听关于雄安的分析一边讨论出行方案。我们的计划，要么自驾、要么高铁过去再租车。关于自驾，直到下午，路面实时信息反应出京方向几乎全是拥堵。考虑到北京到雄县100多公里的距离，恐怕单程就要三个小时，我们开始查火车票，计划从北京乘火车到保定或保定东站，再租车进入新区。无奈的是，3日早晚虽有余票，但两个火车站附近几家租车公司的车辆全部被预定。此时朋友A已下火车，包了一辆车开始行动，她反馈司机开了一个极高的价码，但除了包车别无他法。


网上一篇关于曹妃甸的文章开始流传，文中写到：曹妃甸的四大产业集群未能如期建成，大批在建项目烂尾，债台高筑，人烟稀少，几近沦为“空城”。作为曾经的“明日之城”“中国鹿特丹”，困境中的曹妃甸，该如何在变革的浪潮中抓住机遇、自我救赎？……正如大家为目前中国的经济衰退而烦恼一样，曹妃甸也在为如何支付眼前的利息而纠结。


11:30


我们决定把日期推迟到4日，因为当天才在保定能租到车。但无奈的是，作为假期的最后一天，除了慢车，返程车票基本售窘。


就在我们纠结要不要回到自驾这个方案时，朋友A发来图文语音直播：雄县最好的楼盘之一贴着封条，保安说昨日中午还可以交易，下午就停止收款，晚上出了政策。目前看房者全部是北京天津过来的。另一个楼盘售楼处停车场甚至不让停车，保安吆喝着“赶快走，没房卖”撵人。


11:40-13:50


手机新闻推送陆续显示：雄县召开紧急会议，要求中介及开发商即刻停止和一切售楼行为；安新县召开两小时政府会议，要求禁止炒房；容城又一楼盘被查封，目前已经无房可卖。


几乎同时，朋友A的直播在继续：路遇一拨“知情人士”，说29、30号已经来过几天，三个县29号基本上无房可售；霸州也没有房源，只有白沟和高碑店有房。


在另一个微信群里，当地人表示白沟已经停售。


考虑到不在节假日期间给首都副中心添堵，我们最终放弃了赴雄安新区调研的想法，全权委托朋友A进行直播。


12:30


路边有零星中介人员暗示有几套房可以卖，先交钱、签合同，手续等解禁后再补办。这等伎俩应该骗不过见多识广的投资客。


朋友A继续考察，目前雄县当地的基础设施几乎可以说完全没有，朋友认为拆迁或重建成本很低。


13:40


朋友A行经三县交界地的保静线，此处是一大片耕地和坟地，完全未开发。


到达安新县和当地人聊了聊，说两个月前安新县楼盘就已经停售了。一处中介的封条日期写的是3月1日，还有一处是安新县最大的楼盘，售楼处的封条日期是2月26日。


14:50


朋友A给我们讲了个刚听到的故事：当地居民普遍认为位置、楼盘质量最差的一处商铺，之前已经报价到3万每平米。当地居民都觉得现在“特别不理智”。


至此，朋友返程，直播基本结束。


17:50


经过近一天的持续发酵，看空或呼吁冷静的文章开始涌现。其中一篇这样写道：通州是北京副中心，雄安是首都副中心，但雄安新区对个人投资客来讲比较鸡肋。


一、规划的核心区域已经完全锁死，目前以基本农田为主，你就算有钱买不到任何标的物。


二、周边区域的项目都被封掉了，没被封掉的项目也有，不过，恭喜你，离新区核心区域有点远了，有的不是远的一丁半点。被封掉的，销售会私下告诉你可以买，全款，签合同，等限购解除了再办手续。其实地产白银时代，不能上杠杆的项目，基本上价值不大了。我还要告诉你个事，几乎所有盘都是坑，一个小区可能只有一两栋楼是大产权，也许还是五证不全的大产权，其余七八栋都是小产权，这些需要你自己去研究。


三、从大的周期来讲，当前房地产市场正处于317新政后的降温时期，你要想清楚，北京的房子都基本上要冻住了节奏，那环京区域能够如何火热朝天。买这里，真不如好好养养房票、贷票，调整下结构，等到一线城市下一轮崛起，或许比这里靠谱的多。


四、接盘侠的问题，北京的房子接盘侠随时有，北三县的房子接盘侠最近才有，固安的房子接盘侠可能会有，那这个新区的接盘侠你看到了在哪里了吗？


五、新区的建设，不管是多高规格和起点，总是需要一个较长时间积累和巨量的政治、经济资源投入，才能见到些成效。安雄新区估计需要10-15年的建设，才能初具规模。大多数行业都有个革命先烈问题，就是革命还没有胜利，先烈就牺牲了。你是来赚点辛苦钱的，不是来这里参加革命的，所以这种风险需要考虑到。


六、新区与深圳、浦东并列，你可知当初和深圳一起搞特区的还有汕头珠海和海南，和浦东搞新区的还有滨海新区等二十余个新区，最后非常成功的只有深圳和浦东。当年对曹妃甸在政治上的定位也言犹在耳，而今呢？深圳是因为相关，浦东是因为老上海，这里呢？一百多公里外的北京？


整体而言，这是个大手笔，也算一个不错机遇。但是你知道它是肉，能闻到肉香，其实仔细找找，如何下嘴是个问题。而且与此同时，317新政的超额红利可能就在不久的将来。


雄安新区对机构而言，动用资源跑马圈地，确实是一个不错的甚至是绝佳的投资机会，但是对个人投资客而言，目前这个时间节点上，不是最优的选择，是一块比较大的鸡肋，你吃不到最肥最鲜美的那一段肉。


18:00


理智型的文章开始不断涌现，呼吁客观对待雄安新区的投资机会。其中一篇写到：雄安新区开始了，财富机会在哪呢？很自然在七大任务中，重点在建设绿色智慧新城，发展高端高新产业，推进体制机制改革，激发市场活力，打造扩大开放新高地和对外合作新平台。具体呢，去雄安新区工作、开发房地产、参与打造智能城市、投资高端高新产业及相关受益公司、投资房产、二级市场买相应股票。


另外几篇文章也大多从疏散北京非首都功能的角度，呼吁如有合适的机会，可以考虑去新区工作。


19:30


一份预计迁往雄安新区的87家央企名单开始流传，与前述文章相映成趣。


以上便是24小时内我所经历的雄安新区的故事。对我而言，这是信息爆炸的一天，我想也有必要把它记录下来，帮助大家回溯和反思。


一点思考：区域发展的情感投注因素——归属感


下面的文字写于回京的飞机上，当时尚未掌握太多信息，同时思路也未受太多干扰。这里我们不谈某个特定的新区，只谈一些共性因素。


我时常能读到一些名家或部委领导的文章，其中对三里河一带充满深情回忆，也能看到网友对“通利福尼亚”或“宇宙中心”望京的戏谑调侃，但似乎很少有对燕郊充满正能量的描述，有的只是漫长通勤路上不堪的往事。至于三河、大厂？业主们懒得多费口舌，只会看一眼房价涨幅，感叹一声自己的投资眼光多么睿智——因为他们没在那里住过哪怕一天。


这就是我想说的：当我们在谈论“下一个投资机会”时，我们谈论的实际上是下一个“投机机会”，因为我们付出金钱和精力的这块土地根本不是我们心中的迦南美地。我们从来没有设想过与这块土地共同走过一段岁月，把起居住行、喜怒哀乐与这块土地发生联系，把自己的人生与之发生一段时间、或长或短的羁绊。


李健在《异乡人》中唱到：“不知不觉把他乡，变成了故乡……”什么是他乡变故乡？不是在此买房，而是你将生活的情感投注于此。


正如在一所大学度过四年，你便将其视为永远的精神家园一样，我们在北上广深读书、生活、工作、恋爱、成长，即便一直租房，这里也会是未来的你口中的故乡之一；而所谓“投资机会”，如果不是自住，它只是一个大号的储蓄罐，让你手中流转不息的货币稍稍驻足停留，仅此而已。


我在飞机上粗读了一部地方志，字里行间能深深感受到编纂者和书中提及的历代名士对此地的热爱。那么，若干年后，那些曾经热炒的新区、新城会写出怎样的地方志？或者，你是否能给自己出手买房的城市写出一篇充满感情的文章？


由此观之，感情投注，似乎是一块区域发展的深层次动力。毕竟，“房子是用来住的，不是用来炒的。”如果一个地方丝毫不能吸引你去住，这么不走心的区域只怕发展前景也不会很乐观。


有个段子说得好：1979年深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去大干一场；如今2017年雄安特区成立，无数人又失眠了，想着怎么去大炒一场。


尾声


回到本文开始的地方，“千年大计”是个很有趣的时间点。差不多刚好一千年前，正是庆历年间，范仲淹因为某种因缘际会，为滕子京写下了《岳阳楼记》。先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。

编者按：本文来自凤凰新闻客户端，作者 凤凰新闻客户端主笔 唐驳虎。原题目《唐驳虎：都在说雄安新区，我来谈一些干货吧(上)》
雄安新区终于公布了，引发了巨大的轰动。
虽然笔者看来这完全是瓜熟蒂落，但对大部分人而言，这一重大消息的确是从天而降，突如其来。
一番震撼之后，自然激发了大家的讨论热情。但连着看了十几篇各路人士的议论、传闻和想象，总觉得隔靴挠痒，缺乏有效信息。
笔者本来没打算撰文，不过既然手头有一些不一样的信息，清明假期有闲暇，就与各位凤凰新闻客户端的读者们分享与交流一二。

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到底有何来由？[/li]

很多人会讶异，疏解城市功能，为何一下跳过了北京自身及周边的诸多城镇，飞跃到100公里外的白洋淀边上？
可以说，这最早可以追溯到学术界的重大研究成果。
吴良镛，中国城市规划领域的扛鼎级人物，国家最高科学技术奖获得者（总数仅27人）。

2012年2月14日，吴良镛（左）与物理学家谢家麟荣获2011年度“国家最高科学技术奖”。

他几十年如一日不断地努力，做了好几期京津冀区域规划，提出了多中心的方案，就是要设法改变城市功能过度聚焦于北京市、聚焦于市中心的问题。
他认为，应该把首都功能向京津冀这一更为广大的领域来进行有机地疏散。
2013年9月，吴良镛主持院士团队完成了国家自然科学基金重点项目《京津冀地区城乡空间发展规划研究三期报告》。

在“共同构建多中心的城镇网络”蓝图中，《三期报告》描绘了首都地区多中心的政治文化功能空间框架，建议根据区位条件、资源禀赋，在三个空间层次合理有序地布置首都政治文化功能。
第一层次，北京六环路以内地区（半径15—30公里）为首都政治文化功能核心区；第二层次，北京六环外至环京高速（半径30—70公里）安排首都政治文化功能拓展区；第三层次，环京高速以外地区（半径80—100公里及部分300公里）为首都政治文化功能延伸区，为国家首都功能的发挥提供支撑和保障。

白洋淀这一地带就落在这第三层次内，在报告中除了和北戴河等地一起作为国家休养地之外，还成为了国家机构办公区外迁的三个候选地建议之一，开始引发学术界瞩目。
这三个候选地建议，与北京中心相距都在80-100公里左右。

其中一个建议地位于北京正东的天津宝坻、蓟县一带，但由于和北京的联系要穿越已成片开发的“北三县”特别是高密度的燕郊地区，更容易诱使连片发展、无序蔓延，最后又连成一体。
另一个建议地点位于北京西南的河北易县、涞水一带，但由于已抵太行山脚下，格局较为偏僻，偏居一隅，交通联络和辐射拓展单向化，并非上佳选择。
相比之下，设计在北京正南方，依托白洋淀、环境相对较有特色优势的南部选址，就脱颖而出，纳入有关政府部门的视野。
也正因如此，第二年3月，“保定被确定为政治副中心”的传闻突然冒出，引发一大群炒房族跑到保定疯狂扫货。现在一二线城市房价普涨，才刚刚带动这些人解套吧？

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为什么要那么远？[/li]

除了选址令人讶异，很多人不解的还有，为何一定要定得那么远呢？
这方面，可以参考现代大城市规划中最重要的伦敦案例。

1944年，阿伯克隆比主持当时650万人的大伦敦规划时，在伦敦城市边界划出一条较宽的环形绿化带，以阻止城市的进一步蔓延。
在绿化带以外地区规划了8个新城，与市中心区相距30—60公里，每个卫星新城平均容纳5万人口的规模，希望能承载由市区疏散而来的部分人口及产业。

绿化隔离带的设计、卫星城的思路，也都体现在了1992和2004年两个版本的北京城市总规划当中。这就是当时设计的公路一环（现五环）及绿隔地带，和诸多五环外的边缘集团。
伦敦的实践当时就证明，在通勤范围内的小卫星城，难以抗拒主城区的巨大产业吸引，沦为纯粹睡城，形成一个钟摆式的巨量通勤交通，反而增加了交通压力。

北京的绿隔地带已经名存实亡，被城中村所占据。 城市版图已经扩张吞并了原先的边缘集团。
北京近30年来的发展也正是如此。
原本圈定的市区边界、公路一环收费高速公路已经成为城市快速路五环，生活在五环外的人口数量已经超过了五环内，绿隔地带的设计早已名存实亡。城市规模远远突破了规划者的预想范围。

到60年代中期，伦敦编制新的发展规划。利用三条主要对外快速交通干线，在交通干线远端，相距伦敦100公里左右的南安普顿—朴次茅斯等地建设具有“反磁力”作用的区域中心城市，才推动了大范围区域的平衡发展。

尽管经过了修正，大伦敦规划仍被誉为世界大都市区域规划的典范之作。
请注意这个思路。
通俗的说，面对强大的主城，弱小的新城不要太远，也不能太近，要拉开一定的距离，超越日常通勤的时空，才能避免沦为睡城的命运。
所以，规划设计学者们提出，国家教科文卫副中心、行政新城的选址不应位于京津发展轴线上，而应在北京通勤都市圈以外的河北腹地。
在北京市域外的更大范围进行新城布局，这样才能有利于北京功能疏解，抗衡京津城市引力、带动冀中南地区、促进京津冀均衡发展。

另外值得注意的是，西方的低人口密度是人口高度密集的东方难以想象的，伦敦核心地区之外不过2公里，就是低层的联排别墅区。

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京津冀的多中心新布局[/li]

因此，现有京内的诸多边缘集团、卫星城，乃至环京一圈的北三县、廊坊、固安、涿州乃至天津武清等地均不适宜作为全新的大型新城的考虑范围。
像白洋淀地区，距京100公里，不远不近，正处于便于联系、但难以通勤的距离位置上，就不宜继续一圈圈被动的围着北京摊大饼了。
正如文件描述的那样——“区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强，现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。”
而把新城建设成为一个真正具有“反磁力吸引”作用的中心。就是一定要有吸引力，打造交通更便捷、功能更完善、经济更繁荣、生态更美好的新区。
只有这样，企业才愿意去，人才才愿意去，也才能疏解主城区的功能，减轻主城区的压力；同时，在更大的地域范围内解决经济、人口和城市的合理均衡发展问题。

区域经济学和国际经验表明，现代化的首都圈/城市群，不仅要有现代化首都/核心城市，而且要有与其配套的现代化周边地区。
2001年，吴良镛主持完成的《京津冀规划一期报告》，就把京津冀描绘为“发达的中心城市，落后的腹地”。时隔多年，这一状态未见改观，反呈扩大趋势。也就是所谓的“环京津贫困带”。
发展落差的不断扩大，既不利于解决京津两大核心城市由于人口和产业聚焦带来的资源环境问题，也使得河北省在承接产业转移、接受经济辐射方面存在明显的困难。
吴良镛带领的清华大学建筑学院团队提出，北京中心城区是国家的主要核心之外，其他的一些部分就不必都在中心城区里。
理想状态是形成一个以大城市为核心，多中心网络化的城市群，既有节点，又有网络，节点有大小、有等级，通过空间交通相联系，每一个节点应该形成自己的位置、主要功能。
这些思路被高层采纳，也就是今天的京津冀规划乃至雄安新区总体格局。

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历史回归的新三角[/li]

就像要雄安新区对标深圳、浦东，并非仅仅是一种纯粹的政治待遇，实质是京津冀要对标珠三角与长三角乃至世界级城市群。

长三角有上海、南京、杭州、苏州、无锡、宁波六大中心，珠三角也有广州、深圳、香港、东莞、佛山、珠海六大中心，彼此之间既竞争也合作，错位协调发展，城市的资源、功能并没那么集中。
而长三角、珠三角区域的诸多次级县、镇级别的繁荣发展节点就更多了，星罗棋布、蔚为大观，这才是中国这艘巨轮的两大超级发展引擎。

而在京津冀地区，只有北京这一个单一中心，集聚了政治、文化、金融、商贸、科技、教育、医疗、交通等几乎所有的核心功能，占据着所有产业链甚至水源的顶端。
而除了在天津有一些现代工业，在唐山有一些低端一些的工业之外，河北的广大地区可谓是除了耕作农业一无所有，只是在这些年随着基建大发展，搞出了重污染的民营钢铁产业而已。

北京的资源集聚程度不仅局限在京津冀，而在全国。这种极端的架构，显然只能使得本地区乃至全国的大量优质人力资源纷纷涌入北京，导致大城市病日益严重，甚至已病成了目前的病入膏肓。
正因如此，京津冀协同发展规划是在整个京津冀视角，乃至整个环渤海地区进行的战略布局。
而京津保地区率先联动发展，又是发展纲要中明确提出的要求。
在经济地位、公共服务水平、产业结构上，建造一个高水平的新城，形成新的人口聚集效应，释放北京压力。同时，为河北注入全新的高端产业，驱动河北省的发展，撑起京津冀的腹地，是非常之必要的。

打开地图，大家会发现，雄安新区正好位于京津冀三地的地理中心，北京-天津-雄安之间，正好构成一个等边三角形。
其实，这就是历史上的京津保三角。在清朝很长的一段时间中，保定是直隶总督所在地，天津是经济发达的北方商品集散地、开埠通商港口，从而构成了双中心乃至三中心格局。
从明代中叶开始，打通了从保定至天津的内河航道，“舟楫遄行、商贾云集”，历数百年不衰。尤其1860年后，天津开埠通商，更是繁荣一时。
可见，未来京津冀地区将再现这种北京－天津－保定（雄安）的三角关系。

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如何理解“千年大计”？[/li]

另外，非常罕见的“千年大计”的气度超越了“百年大计”，也引发人们的瞩目热议。
有人这般解读，938年辽太宗将幽州(今北京西南的广安门一带)定为“南京幽都府”；1012年，改南京幽都府为燕京析津府，为五京（上京临潢府、东京辽阳府、南京幽都府、中京大定府、西京大同府）之一，陪都中最大，距今恰好是千年历史。
如果从1153年4月21日海陵王完颜亮迁都中都，北京第一次成为半个中国的统治中心算起，定都史是864年。并由此这般推论，“新千年迁都成为可能”云云。
笔者觉得，这般抠年份算日子，未免有些太掉书袋了一点，应当从更宏观的角度来看待历史的变迁。
以黄河中下游为中心的北方地区，是中华文明的主要发祥地。国家的产生，物质文明和精神文明的拓展，都源自这片肥沃的土地。
在中国古代，北方长期是政治中心和军事、经济重心。但随着资源的破坏、战乱的屠戮，北方每经一次动荡，积累的社会财富便焚荡一空。
从魏晋南北朝衣冠南渡开始，尤其唐安史之乱以后，北方经济重心地位受到挑战，经藩镇割据、军阀混战、辽夏侵扰300多年相峙和反复，直到北宋灭亡，终于完成了人口、经济和文化南移的历史进程(但桑蚕丝织业的南移直到明中后期才完成)。

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北方历史上的衰落也伴随着生态环境的毁灭[/li]

以1127年宋室南渡为标志，中国的经济重心正式迁移至东南地区。也即由黄河中下游地区转移到完成了开发阶段的长江中下游地区，这也是中国地理格局最大的一次划时代的转折。
由元及明至清，北方社会经济发展由缓慢而变为衰退，由绝对优势转为相对优势，由相对落后转为绝对落后。
江南成为富饶、繁荣、发达的代名词。现今以上海、杭州、南京为代表的“长三角”经济发展龙头，就是历史的延续。
但从大一统帝国的政治考虑，行政首都必须要设在经济上衰落、军事上受威胁的北方，才能在地理结构上支撑起国家的半片河山，即所谓“天子守国门”。
（一个可堪类比的最近例子，就是哈萨克斯坦的首都从南部阿拉木图迁移至北部半沙漠草原的阿斯塔纳）
而到了现代乃至当代，地理条件更好的南方沿海地带发展速度更是快于北方。
像深圳和浦东开发，就有力推动了珠三角、长三角地区发展，现在的珠三角、长三角地区已经发展成为初步现代化的准发达地区。

北方原本就缺乏原生的现代产业。根本的经济发动机是中央政府自身。从国家总体区域看，解决南北均衡问题，是优化区域发展的需要。
而其中的重要抓手，就是面向未来打造新的首都经济圈，需要京津冀的整体发展，带动北方腹地经济，连接南北经济版图，均衡全国布局。
从在现代条件下稳定和发展地处北方的首都圈这个角度，可能更好的理解“千年大计”的视野。
说完了宏观角度，下篇将转入具体而微的操作视野，谈一谈雄安新区的白洋淀、交通联络、功能定位和未来预估吧。

本文来自微信公众号：港股那点事（id：hkstocks），作者：特姐。本文编发时有删节。



一

继“深圳特区和浦东新区之后的又一个特区”，这句话打在炒房团脑中，那就是10万+，于是中国炒房团连夜出动了，开着奔驰宝马前进前进前进进。

政府紧急发通告，停止了交易系统，警告炒房团，然而，已经被激活的投机者就像冬天里的一把火，在雄安售楼处熊熊燃烧着。

我自己是绝对不会这么投机的，也希望朋友们不要这么疯狂。当然，如此千年大事在身边发生，也不能无动于衷吧。既然活在当下，总得想想对自己的影响，以及怎么应对吧。

1979深圳特区，秉承天时地利人和，无数人奔向南方，当时市场好，优势突出，门槛低,机会多，草根也可以创业；浦东新区，大批外资和金融机构涌入，提升中国产业结构并分享经济成长红利。

雄安新区呢，好像是在等待中央命令把哪些央企哪些机构迁过去，能看到什么创业机会？

怪不得先行杀过去的是炒房团呢。

显然，于我等屌丝而言，直接的机会暂时是没有的。

那么间接的呢？戴上千年计划桂冠的雄安，其实一片荒芜。如此巨大的基建工程量，要花很多钱。你花钱，就一定影响到我这个升斗小民。

是的，我关心的是：钱从哪里来？

二


数据说话。先看看全国的家底。

第一、全国财政状况

我来简明扼要解读一下上面这张表：


1）上表是2016年的全国财政数据，包括地方和中央的，来自于财政部；


2）可以看到，全国财政是呈现赤字状态的，缺2.8万亿；


3）公共预算收入是15.9万亿，而公共预算支出是18.8万亿，缺口大约是2.9万亿；


4）政府性基金收入主要是土地出让金，3.75万亿，但是对应的是政府基金支出，3.84万亿，也是收不抵支；


5）国有资本经营预算收支，数目都小，也是互抵；


6）我把土地房产相关收入单列了一行，总计5.86万亿(企业所得税里的房产公司所得税3641亿是财政数据里表明的，2500亿的个人所得税是我估计的，会有误差)；


7）全国的公共预算收入15.9万亿减去房产土地相关税2.11万亿，大约是13.8万亿。可以感受一下，房产土地的5.86万亿收入对于全国财政的影响，当然这并不是一个指标数据。


全国财政是赤字，税不可能再加，调控下卖地收入也会受影响，财政已经没有余力了。

再看看能不能举债。先看地方政府债务。

第二、地方债


2014年最后一次地方政府债务审计结果显示，截止2014年12月31日，地方政府性债务余额为24万亿，其中地方政府负有偿还责任的债务（地方政府债务）规模为15.4万亿，地方政府或有债务规模为8.6万亿。从2015年开始，每年按照人大批准的新增地方政府债务限额为限，规定了地方政府债务的最高上限，2015年为16万亿（新增0.6万亿），2016年17.18万亿（新增1.18万亿）。

即使地方政府或有债务规模不变，仍然是8.6万亿，2016年地方政府的债务也达到了17.18+8.6=25.78万亿。

下面是债市研究从300多个wind认为是城投的发债名单里面整理出的240家发行人用于统计（扣除了非城投，已发债城投的子孙公司），先看江苏省的：

再用同样口径看几个典型省份的，如下：

可以看到，各省市的债务率都比较高，前四名天津、重庆、湖南、江苏的债务率在350-573%。


有没有突然有一种很累、很疲惫的感觉？


再看看国企债务。


第三、国企债务

财政部数据显示，截止到2017年2月，国企（不包含金融类企业）负债总额89.6万亿，同比增长11.6%。

国企的债务是持续增长的，我们看一下近几年国企负债余额与增长率，2017年参照前两月的同比增长11.6%，采用11%：

估计，今年底，不包含金融机构的国企的负债余额也将达到97万亿，意味着，国企今年新增负债大约是10万亿。


而2016年全年，(非金融)国企营业总收入45.9万亿，营业总成本是45万亿，营业利润是9000亿，加上补贴和卖房子等投资收益1.4万亿后，利润总额是2.3万亿，那么税后利润大约是1.7万亿。


哦，可以说，国企忙乎一年后的利润，几乎就是补贴+卖房子等投资收益。


国企债务是持续增加的，每年还完利息完税后，看起来国企并无多少余力减少负债总额，债转股也存在很多问题。


最现实的就是，中国A股市场发展26年，也就50多万亿的规模，怎么消化近100万亿的国企负债？
最后我们来看看能做救命稻草的国债与PPP。

第四、国债和PPP

2014年末国债余额实际数95655亿元， 2015年末国债余额实际数106599亿元，增加10944亿元。

国债余额是指中央政府历年的预算差额，即预算赤字和预算盈余相互冲抵后的赤字累计额和经全国人大常委会批准的特别国债的累计额。分中央政府历年的预算差额和出现特殊情况需要增加年度预算赤字或发行特别国债。

国债发行目的包括筹措军费，平衡财政收支，筹集建设基金和借换国债发行，偿还资金来源是预算列支，动用财政盈余，设立偿债基金（也是从财政收入中拨付）和借新还旧。

所以，国债还是要以财政为基础的。

在立法和财政双重限制之下，国债每年的腾挪量也有限，还有很多项目要使用。

最后让我们看看PPP。

PPP本意是为了缓解越演越烈的地方债务，让民营资本参与公共设施项目的建设，然而，既然是民营资本参与，就存在一个收益问题，项目收益好法律架构清晰的可以吸引民营资本，别的那些呢？其实，收益好法律结构好的项目不缺钱，缺钱的是那种盈利不好的或者有各种法律缺陷的。

我们参照一下一带一路基建的资金来源。

据国际观察文章，“一带一路”(One Belt, One Road)倡议的主要融资来源现在仍是中国政策性银行提供的双边贷款。

中国进出口银行，2015年发放贷款逾800亿美元。相比之下，亚洲开发银行只发放了271亿美元。

2016年9月21日，央行副行长陈雨露在“2016丝绸之路金融论坛”上表示：“一带一路”要注重引入中长期资金。大型基础设施等项目建设周期和投资回收期都比较长，要研究通过扩大直接融资、开展PPP合作等模式，鼓励和引导各类社会资本特别是中长期资金，参与“一带一路”重点项目建设；

从上述的新闻可以看到，一带一路主要资金来源仍然是我们的政策性银行，PPP模式还在研究摸索之中。

三


做个总结：


1）2016年全国财政有2.8万亿缺口；


2）地方财政难以偿还25万亿地方债，现在是采用置换的方法延长期限；


3）国债有财政和立法双重限制，总数也有限；


4）PPP还有很多不成熟的地方，存在资金需求与项目资质不匹配的问题，而且实质上还是要以财政为依托的；


5）不包含金融机构的国企债务余额今年底将接近100万亿，预计今年将新增10万亿；


综上所述，在这样的大背景下，尽管一带一路和雄安未来必是定国安邦的大战略，但是，面临的资金问题是很大的。

以我浅显的见识和理解：恐怕货币收缩会变得比较困难。

春风十里，不如看紧你的钱袋子。

4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。新华社指出，这是党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。
　　消息一出，朋友圈迅速被刷屏！虽然很多人还并不知道“雄安特区”到底在哪，但与“深圳经济特区”和“上海浦东新区”比肩的高度，足以说明雄安新区的地位和重要性。
　　正是由于雄安新区的战略高度，资本市场中的聪明资金已经开始挖掘雄安新区能带来哪些投资机会。下面，简单来梳理一下雄安新区能给哪些股票带来较大的投资价值。
　　雄安新区在哪？
　　雄安新区位于河北省，由雄县、容城、安新三县及周边部分区域组成（参见图1），雄县、安新县、容城县均隶属于保定市。雄安新区规划建设起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。对比深圳特区的1996平方公里，浦东新区的1210平方公里，雄安新区在面积上毫不逊色。
　　雄安新区交通便利，处于京津冀核心地带，处于北京，天津，保定铁三角中，前往任何一个城市均不超过1小时（参见图2）。此外，雄安新区内拥有国家5A级风景区白洋淀。
　　雄安新区的定位是什么？
　　根据新华社的报道，“河北雄安新区是以主席为核心的党中央做出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事”，由此可见，雄安新区至关重要的战略地位。
　　而且，“千年大计”是第一次在所设立的新区中出现，也说明中央、国务院对雄安新区的重视。不过，官方消息中并未明确指出雄安的具体定位，由此导致一些文章解读雄安的“千年大计”是迁都。但笔者并不如此认为。
　　那么，雄安的定位究竟是什么呢？
　　在此，不能脱离北京谈雄安，新华社对雄安的新闻通稿中，一再强调雄安新区的作用之一就是纾解北京的“非”首都功能。那么，什么是北京的“非”首都功能？
　　2017年3月28日，《北京城市总体规划（2016-2030）》（草案）编制完成并对社会征求意见。这一北京市中长期规划对北京市的战略定位为四大中心：即政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心（参见图3）。
　　政治中心表明中央机关不会迁出北京；文化中心表明北京市未来的城市建设及规划中，会继续推出文化设施建设和历史遗迹报告；国际交往中心表明国际组织、他国使馆和商业机构不会迁出；科技创新中心意味着关键科研机构（如中科院等）和创新中心不迁出北京。
　　在这个规划中，北京不再定位于我国的教育中心、经济中心，这意味着一般高校、企业总部（非创新类）将大量迁出北京。而雄安新区正是作为承接一般高校、企业这一功能而出现的。
　　通俗地说，雄安新区就是为了承接北京要纾解的非首都功能，并由此刺激京津冀区域经济一体化发展。
　　从北京城市规划和雄安新区的规划也能看出上述结论。例如，北京目前的城市用地规模为2921平方公里，规划到2020年要减少到2860平方公里。而对应的雄安一期规划面积是100平方公里。到2030年，北京要再减少100平方公里，雄安中期规划会从100平方公里增加到200。也就是说，北京减少的面积，正是雄安增加的面积，这就叫“纾解首都功能”
　　雄安新区将带来哪些投资机会？
　　相信A股投资者对前期新疆板块、一带一路板块的炒作不陌生。那么现在定位更高的雄安新区来了，一定会带来更大的炒作动力。笔者认为可以从以下三方面来选择投资标的。
　　一是当地基建有关的上市公司。开发新区最先收益的一定是基础设施建设行业的企业，因此，可以从保定、河北其他地区的水泥、钢铁、建材、交通运输等行业的上市企业挑选投资标的。例如，金隅股份、河钢股份、保变电气、冀东水泥、河钢股份、首钢股份、外运发展、天津港等。
　　二是当地房地产企业。新区的建设必将带来当地房价的上升，从而推动当地房地产企业业绩的大幅好转。例如：京汉股份、荣盛发展、廊坊发展、宝硕股份等。
　　三是本地注册的上市公司。本地注册上市公司有望受益于土地储备、人口迁入、订单增长及未来可能的新区优惠政策。例如河北宣工、巨力索具、华讯方舟、四通新材、乐凯新材、乐凯胶片、长城汽车、保变电气等。
　　需要说明的是，在挑选具体投资标的时，投资者可以根据以下两个原则从上述举例的标的中优中选优：第一个原则是最好能一眼看出是保定或者河北的上市公司；第二个原则是挑选流通市值小的公司，流通市值越小的上市公司越容易炒作。
　　最后，给各位投资者一个建议，人越多的地方越危险，既然大家都知道雄安新区有关的股票会被炒作，去的人肯定很多，高收益的同时一定是高风险，请各位权衡好风险与收益的关系，根据自身的风险偏好进行投资决策；同时，本文所列举的所有股票不构成投资建议，仅供参考。

今日早盘，雄安新区概念股爆发，快速拉升，截至发稿，冀东水泥、金隅股份、华夏幸福、京汉股份、巨力索具、唐山港、北京城建等近40只个股涨停。东旭光电，开滦股份，茂业通信等跟风上涨。此外，河北板块个股几乎全线涨停。
据悉，4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。
雄安新区是继深圳经济特区和浦东新区之后又一个具有全国意义的新区，是千年大计，国家大事。让人觉得起点高、标准高、水平高，体现国家意志。根据申万宏源证券统计，雄安新区未来两年基建投资规模约为563亿元，2020-2030年基建投资1.2万亿至1.9万亿。
民生证券认为，从战略角度看，雄安新区的出现会形成内陆开放的局面，实现向西向北的开放，与原来的东向战略实现了平衡。在固定资产投资领域会有立竿见影效果，但也需要警惕投资过热。要吸取东京等城市建设中失败案例的教训。要充分吸取以往投资的经验和教训。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。
股市方面，民生证券认为由于雄安新区预期不足，所以板块并未发酵，该会容易爆发。雄安新区概念的板块辐射力度应该非常强。港口、运输、房地产、节能环保、保定本地股等板块标的广泛受益。
中信策略团队认为，3月底的指数回调是季节性的流动性问题而非基本面问题；流动性恐惧下指数的回调正是“贪婪”的好机会。看好A股指数4月的修复行情，“红四月”可期。雄安新区和京津冀板块有望接棒新疆振兴主题，和受5月峰会影响的“一带一路”一起，会成为4月份重要的周期类主题。主题相关标的带动区域热点的同时，也会成为周期板块情绪的重要催化剂。
安信证券分析师陈天诚认为，从着眼于未来的角度来看，雄安新区建设意义重大，股票投资主要有三个层次：一是规划区域内有或者预计有土储直接受益，就是说谁在规划新区内事先有土地储备则最先也最大幅度受益，主要是华夏幸福和京汉股份；二是京津冀区域升级带来的收入来源改善，这个层面主要考虑收入来源于这些区域的公司：华夏幸福、京汉股份、荣盛发展、廊坊发展、北京城建；三是后续或将推动中央特区建设以及新领导信任的城市综合运营商，与地产有关的后续政策和衍生性机会：相关公司包括金融街、北京城建等。
广发证券认为，无论是国家战略还是区域经济的角度都验证了雄安新区的乐观发展前景，其设立作为京津冀一体化进程中的标志性事件，预示着京津冀一体化升级，具有重大战略意义。投资主线上，继续建议关注京津冀地区交通、环保、产业转移及医疗一体化“四维度”投资机会，重点受益行业包括雄安新区内房地产、钢铁、水泥、煤改气、环保监测及治理等，受益标的包括：华夏幸福、京汉股份、北京城建、冀东水泥、河钢股份、金鸿能源、先河环保等。
华泰证券认为，设立雄安新区要紧紧把握绿色发展这一主题。京津冀一体化中河北一号任务是绿色发展，核心是治理雾霾。河北的困局在于：“去产能治理雾霾”与“稳增长保就业”之间的权衡取舍。研报认为中央真正的战略考虑是：解决河北问题，必须通过建立一个现代产业新城，给河北一个转型升级的窗口，让其在GDP、就业等问题上有所支撑，才能更好地去通过关停并转的方式去产能、治环境。雄安比肩深圳、浦东，这两个地方都在特定的历史时期带动了区域发展，深圳带动的关键词是“开放”。浦东带动的关键词是“改革”。雄安带动的关键词是“绿色”。
雄安新区战略是京津冀协同发展进程中最具战略高度的一步；意义比肩深圳特区、浦东新区，有自身独特的历史使命；成立规格高于一般意义上的国家级新区。雄安主题完美具备强主题三要素，在顶层推动力与风险偏好集聚力上更胜于上海自贸区与京津冀一体化。华泰证券估算雄安基建相关投资规模远期将达到3万亿元，详细规划出台、企事业单位迁入、项目开工等后续催化剂密集。优选辨识度最高的“京巨金工”组合（京汉股份/巨力索具/金隅股份/河北宣工）。
此外，华泰证券还看好以下两大投资主线：
【建筑受益】市政设施重点推荐中国建筑（京津冀地产+基建双向受益），关注中化岩土（机场桩基工程）、空港股份（产业园开发）；生态城市推荐美尚生态（子公司金点园林业务50%来自华夏幸福）、铁汉生态（子公司星河园林业务集中在北京），关注东方园林。
【建材受益】水泥建议关注冀东水泥（区域整合+旺季提价）、金隅股份；其他建材关注东方雨虹（华北工程渠道布局）、韩建河山（北京周边混凝土布局）。

注：关于雄安新区的讨论已经非常多了。今天有14只雄安概念股集体复牌，一时间再次把雄安推到了众人的眼前，关于雄安这个被官媒奉承为“千年大计、国家大事”的新特区，它最终会成为什么样子呢？本文作者系北京大学光华管理学院院长刘俏，原载于《商业周刊》中文版。


雄安新区甫一问世，平地惊雷，引起上上下下热烈追捧。


在资本市场上，从A股到H股市场，雄安概念股火爆异常，广泛吸引投资者的关注；雄安新区不仅刷屏，也在最近一段时间占据了主流媒体和公共政策的话语体系；更有甚者，包括国开行等在内的金融机构和诸如国电、中石化、中船重工、联通、中铁建等在内的众多央企不甘人后，纷纷表态将不遗余力支持新区建设。


的确，类似”千年之计、国家大事”的这样描述，以及赋予雄安与深圳经济特区和上海浦东新区同等级别的战略定位，甚至把原深圳市市委书记兼市长许勤调任河北本身，都能给外界留下无尽的想象空间——雄安会是下一个深圳？



关于雄安的猜想



政策制定者的战略意图目前只是反映在中共中央和国务院2017年4月1日印发的通知之中，着墨高远但毕竟还停留在意义阐释层面。雄安新区的具体规划，实施路径，创新维度，甚至短、中、长期目标以及相应的投资和市场规模，这一切都需要靠更多细节来丰盈，甚至需要在未来的实践中才能逐渐变明晰。


一项伟大的历史性的战略选择，其价值最终需要靠时间来验证。正因如此，坊间几乎一面倒的叫好声，以及方方面面超乎寻常的迅速而积极的回应，不但惹人焦虑，更启人深思——雄安新区的战略价值究竟几何？



新区成立通知发布至今已近两周，投行的经济学家们忙忙碌碌，用各种各样的分析从不同角度估测新区建设对经济的影响。


摩根士丹利最近发布的分析报告言之凿凿，预测未来10到20年建设雄安新区所需投资大约为1.2万-2.4万亿元人民币，将有近500万人在十年内从首都迁到雄安。


仅仅从治理北京“大城市病”从而将非首都功能外迁的角度，或是从促进京津冀均衡发展这个角度来计算雄安的价值，很难将雄安与全国11个自由贸易区和数不胜数的各类开发区区别开来，更难解释最高决策层赋予雄安的伟大历史定位。毕竟，2.4万亿的投资，即使按照摩根士丹利预测的乐观场景，也只是让全国固定资产投资增速每年能够提升0.63个百分点。20年2.4万亿的投资，不可谓不多。


然而，相较于2016年全国超过50万亿的固定资产投资规模，年均1200亿只是杯水车薪，遑论上升到“全国意义”的高度。


八十年代的深圳经济特区实施对外开放职能，带领了珠三角的经济腾飞，形成中国经济增长的第一极和珠三角一带的城市群；九十年代上海浦东新区以金融为抓手，通过综合改革，成为长三角的龙头，形成中国经济增长的第二极。


与深圳和浦东同级，却只是将雄安新区诠释成“首都副中心”，这种解读毫无意义。以此为基础建构的价值评估模型更是让人难有任何信心。


美国前总统亚伯拉罕·林肯说过，“最好的预测未来的方式是去创造未来。”既然建设雄安新区的真正战略意图及其经济和社会价值目前还只是停留在猜想层面，人们完全可以对它报有最乐观的期望，去付出最真诚的努力，以期获得最理想的结局。


雄安新区的未来并不取决于那些诉诸纸端的煌煌之言，而是取决于它将以什么样的一种方式真正落地，并产生持久的价值。


在一个与当初建设深圳特区或是浦东新区完全不同的新的历史阶段，以新区的体量和可能的规模，雄安的建设只有成为中国经济和社会转型的破题之作，才有可能在漫漫历史中寻找到独特位置，成为千年之计。

现阶段的中国



中国开启改革开放近四十年，基本完成了从中央计划经济向市场经济的转型。这个过程中，依靠投资拉动和要素投入，中国经济保持了近40年高速经济增长。


1980年至2015年间，中国的平均固定资本形成占GDP的比例超过40%，远远高于同期经济发达国家和亚洲新兴市场国家的投资水平。最近5年，以上述指标衡量的投资率更是高达50%。


最近35年，中国按GDP衡量的经济总量增长了近30倍，超过6.2亿人口摆脱了贫困；中国制造业占全球制造业比例从1%激增到25%，变成世界第一制造业大国；中国用占世界6%的水资源和9%的耕地，每年生产500亿件T恤、100亿双鞋、世界50%的钢、52%的铝、60%的水泥，以及25%的汽车。



经济学里有一个等价方程式：增长率=投资率×投资资本收益率。用这一框架分析很容易理解中国在改革开放期间究竟做对了什么。按照该方程式，投资率和投资效率（即资本效率，用投资资本收益率来衡量）都可以驱动经济增长。


改革初期中国经济的起点较低，资本相对稀缺，资本的边际收益率长期保持在一个较高的水平，投资资本收益率因而也较高。高投资率和相对较高的投资资本收益率合力促成中国经济长达近40年高速增长。


然而，促成中国经济高速增长的很多因素是一次性的。


在享受了多年的人口红利之后，中国人口老龄化问题在加剧，劳动力短缺或在不久的未来成为现实；


长期的高投资带来大面积产能过剩和高企的企业债务，未来继续维持高投资率变得越来越困难；


地方政府之间的经济竞赛极大地激发了地方政府投资的热情，但地方政府的增长主义倾向也带来庞大的地方债务，大量的低效投资，和环境的恶化；


适度“金融压抑”政策曾经使得中国能够在短时期内将有限的资源聚集起来，迅速实现工业化，但金融压抑所带来金融中介服务低效，覆盖面窄，结构不合理等痼疾，正制约中国经济增长质量的提高；


房地产市场曾在本世纪的前十来年极大地促进了投资拉动的中国经济，并为地方政府财力的扩大创造了条件，但“土地财政”和高房价也在很大程度上绑架了中国经济，制约着中国经济结构转型的顺利实现;扭曲的公司治理模式模糊了企业经营的真实目标，导致企业普遍缺乏创新商业模式和价值创造的动机与能力；


收入分配不平等使得勇于创业创新的企业家精神在丧失，民众缺乏获得感，社会戾气加剧。


中国经济和社会生活中一系列结构性问题的出现和发酵，严重挑战中国经济下一阶段的发展，直接威胁中国成为一个高度文明的现代化国家。


中国经济增长模式和社会治理模式急需全面梳理和转型。经济层面上，将增长模式从简单投资拉动转为消费驱动和效率驱动，提升投资资本收益率，已是必须；在社会生活层面，重新界定政府在公共生活中的职能，在社会各阶层建立正向激励，是社会转型必须追求的目标。


中国经济和社会转型，是雄安新区建设的大背景。必须指出，在其各自的发展阶段，深圳特区和浦东新区都受益于中国经济的高速增长。然而，雄安新区的建设将处于一个相对不同的历史时期，其历史使命也将大不相同。


中国经济正面临换挡减速，与深圳和浦东高速发展时期中国经济每年10%左右的GDP增长速度相比，雄安发展面对的是一个下降的经济周期；此外，城镇化程度、地方政府财政和债务情况、各类要素成本、公众对改革的预期、私企和普通民众的投资信心、金融体系的整体状况、全球化带来的机会与挑战等等都与彼时大相径庭。


这种背景下，雄安新区的建设不能被简单理解成疏解首都经济功能的基建工程乃至规模更大的房地产项目；其发展思路必须区别于过往以天量信贷带动投资进而推动GDP的增长逻辑。

雄安的未来



中共中央和国务院的通知明确表示要将雄安新区建设成“绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、和开放发展先行区”，进而成为中国新的增长极和未来的增长引擎。


雄安新区的发展必须摆脱中国区域经济发展的传统逻辑。雄安发展的驱动力不应该是靠各类融资来支撑的高投资率，而应该是投资率和投资资本收益率之间更为均衡的组合，是一个以更高的投资资本收益率为特点的全新的经济微观基础。


高水平的投资资本收益率源于高水平的全要素生产率，源于一个相对年轻、富有活力、和创新精神的高知识人群，源于完善的市场机制对资源的优化配置，源于政府在经济和社会发展中所扮演角色的重新界定，源于一个更富有流动性的社会，源于对企业家和企业家精神的尊重与爱护，也源于通过混合制等方式深化国企改革改变其只重规模，不重投资效率的行为模式等。


雄安的千年价值很大程度上在于它是一张白纸，在于它过去没有去做的那些事情。雄安既没有既得利益者的束缚，也没有路径依赖的负担，更没有过往片面追求高速增长所累积起来的沉疴。


在雄安新区的建设中，思想可以先行，全新的发展理念可以主导进程，新区的规划者和建设者可以以更大的勇气和智慧去破解中国发展中已经出现和正在出现的林林总总的挑战。


当新区建设能够走出一条不再依赖土地财政、房地产经济、和只重规模不重投资效率的发展路径时，雄安就有可能破题中国经济转型和社会转型。

那么，如何建设雄安新区?



雄安新区的建设需要一条不同寻常的新路。哈耶克曾经说过，“在社会进步的进程中，没有什么是必然的，使其成为必然的，是思想。”依靠国家强大的资源，雄安新区的建设不乏资本，缺的更可能是思想。


破题中国经济和社会滞延已久的转型，雄安新区的建设可以从下面四个“新”开始创新：

第一，塑造新的发展理念



过往四十年，我们的发展理念大多是建立在经济能够高速增长、固定资产至关重要、全球化会不断深入、速度和规模优先于效率、靠高速发展能解决发展中积累的问题等前提假设之上的。这直接导致地方政府的投资饥渴症，只重规模，不重效率。


在新区的建设过程中，不能再片面强调GDP增长。过分强调增长率，地方政府完全可以靠由债务来驱动的固定资产投资去实现增长目标。在投资资本收益率不高的情况下，通过高投资率来实现较高增长率最终是饮鸩止渴。新区建设中应该改变现有的经济政策话语体系，更强调与民众获得感关系更强的经济与社会指标评估。

第二，建设新的地方政府财政金融体系



新区经济建设的引擎转向投资资本收益率之后，新区将不再依赖房地产经济及由此衍生出来的土地财政，其财政情况将发生变化。


与此同时，新区政府可以考虑编制完整的资产负债表和损益表，寻求市场化的政府信用评级，并以信用评级为基础，发行地方政府债，以此改变地方政府的投融资模式。不仅提升地方政府的债务管理能力，也有助于提升地方政府经济、财政和债务情况的透明性。

第三，营造新的商业环境



以创新驱动经济，提升经济活力，最终提升投资资本收益率，要求一个有利于创新的公正公平的市场环境。大幅减轻企业负担 —— 这个在别的地方很难践履的改革举措，可以在雄安新区大胆尝试。


此外，创新活力很难来自在行业中处于垄断地位的大企业，如何吸引更多创业者和中小企业，是新区规划者和建设者必须思考的问题。

第四，确立新的社会管理体系



自由流动的人力资本是一个城市繁荣的基础。新区建设应该废除户籍制度，改变户口对人力资本配置的扭曲，实现一个真正有活力的劳动力市场，进而提升创业创新的活力和成功率。


是下一个深圳还是另一个曹妃甸？大幕既然已经开启，我们唯有希望雄安新区未来的建设能够与中国经济和社会的转型真正结合在一起。这样，雄安可能开启中国改革开放的新周期。

4月1日，雄安新区建立可谓平地一声雷。整个清明假期都在为雄安贡献流量。官方称其为“千年大计与国家大事”，而本地人和媒体描述中，更将其与深圳经济特区和上海浦东新区比肩。

看着雄安的风风火火，很多人焦虑了。有钱的，第一时间冲去买房，虽然大都白跑一趟。没钱的羡慕雄安村民一夜暴富。
且不说目前严格执行房地产调控政策，即使有钱能卖，雄安新区什么时候能建成，会发展成什么样，都是未知数。

在众多分析中，大家普遍认定一个声音——相比于买房，随着城市发展共建、共享才是致富之路。
焦虑源至此回归创业。这里人口基数少，发展程度低，所以开发空间大。
根据相关政策，新安新区是要建设一座以新发展理念引领的现代新型城区。未来要建成绿色智慧新城、发展高端高新产业。

依此看来，这里有得是机会——许多产业在这里都是一片蓝海。几天来，所有和雄安有关内容，都充满了创业热情和光明前景。其中最具潜力的八大产业，等你来开辟：
首先，是基础设施建设，楼盘、交通、供水供电、垃圾污水处理等。雄安新区目前还是县城模样，小马路、低矮自建房屋，鲜有高楼大厦。要为产业转移提供容纳空间，就需要完善基础设施。
会展、活动组织等衍生产业链。伴随着新区建设，要解决招商、商务洽谈等企业入驻方面的问题。
教育、科研、医疗机构。绿色智慧新城这样的描述，很容易让人联想到科研教育。北京有8所“985大学”，26所“211大学”，这些院校很有可能是新区建成后，第一批入驻的。
高新技术产业。在对雄安的相关报道描述中，发展高端高新产业、建设绿色智慧新城等字眼时有提及。
对于雄安来讲，以科技产业驱动生产发展是大方向。
部分轻工业、经济、金融产业迁移。由于雄安新区并没有大江大河、出海口等天然排污渠道，白洋淀水域出现的几次污染事件也受到了很大重视。在此发展重工业的可能性不大，但分担首都经济职能、轻工业却极有可能。

评估、咨询等中介服务。随着地区产业高速发展，产权、股权等领域，需要大量咨询中介与评估服务。
文化、娱乐、传媒产业。主要媒体迁移或设立分部，将是大概率事件。随着基础设施完善，人口增多、产业多样化，区域内购买力、消费能力增强，泛文化娱乐产业也会发展起来。
综上，围绕生活、生产的服务业，包括餐饮、住宿、娱乐、交通运输等也将有极大增量空间。对有能力、有想法的创业者而言，雄安的崛起是一个千载难逢的机会。未来会怎样我们拭目以待。

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内容来自[短消息]

个人感觉这个雄安区并不像国家报道的那么好，有很大的难度，第一个疑点，离北京，天津太近了，打造一个副首都怎么去竞争？有跟北京，天津去争的资本吗？没有，最多算是个城市扩张服务北京，天津而已，雄安区福射不到全国，哪怕是周边几个省都难，这跟定位国家级有很大的差距，第二个就是现在的沿海一线城市经过历史，地理，优势成长起来的，现在基本已经定型了，这时候国家再从沿海一线城市边上搞一个有什么优势？要知道现在省与省，市与市都是竞争关系，不是吃大锅饭的时代，把全国一半的人口都留在河北并不是件好事，如果这个新区放在内陆某个城市还有点搞头，可以以副首都形式来服务周边各省，带动周边各省的发展。但雄安区好像做不到这一点。

周先生:个人感觉这个雄安区并不像国家报道的那么好，有很大的难度，第一个疑点，离北京，天津太近了，打造一个副首都怎么去竞争？有跟北京，天津去争的资本吗？没有，最多算是个城市扩张服务北京，天津而已，雄安区福射不到全国，哪怕是周边几个省都难，这跟定位国家级有很大的差距，第二 .. (2017-05-16 14:12) 

本来就是服务北京天津的

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