一篇文章6个视频带你完全看懂房地产经济，房价到底如何预测都在这里

唉，来，我们接下来聊一个跟大家生活都息息相关的话题啊，就是房地产。这篇文章将用你最能听懂的方式给大家拆解一下房地产市场，聊聊房价是什么因素驱动的，房地产是一个什么样的商品？房地产在经济中的地位等等大家关心的话题。

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首先啊，房子这个东西，一个最显而易见的关键点是什么呢？唉，就是谁都需要，你可别小看这些废话哈，只要用专业的经济学术语呢，就是它不像股票，债券这些东西，它是刚需，而且房子啊，它不光是个消费品，它还是个投资品，投资品嘛，就长期它有可能会保值或者升值。就比如说哈，有一天你女朋友想买个上料的包，你看，我去，这东西怎么这么贵，那女朋友就理直气壮地说，哈，你别看它贵，但它长期可能会升值唉，是不是噎的你一下就没话说了。买买买。这个呢，就是投资品的一大特点，就是它的价值并不取决于它实际对你带来的那个效用，而取决于你预期它未来的市场上的价值，就是别人愿意花多少钱来买它，这就会导致投资品啊，就价格越涨，大家越买，越买呢它就越涨。你要是就把它当作消费品来看，它的价格就完全不合理。像什么名酒啊，艺术品啊，包括有些地方的房子都是这种情况，就有很大一部分的家庭都是一辈子的积蓄，倾其所有就为了买一套房子。你看中国还有70%的家庭资产都是房地产， 70%啊。美国这边虽然低不少，但也有28.9%，其实这已经非常高了，因为全国近1/3的家庭财富都集中在这一个市场里边，关键是这个比重在越不富裕的家庭里边占比是越高的。也就是说啊，房子连接着几乎经济体里边的每一个人，而且越不富裕的家庭，这个连接就越紧密。所以这个呢是非常独特的，它和股市是完全不一样。房地产市场第三个特点啊，它可能在经济体当中是更为重要的，就是它和信用是深度绑定。你听到信用这个词哈，可能会感觉有点陌生，其实说白了就是大家买房需要贷款，也就是说啊，房地产这个刚需的产品是大部分人的主要资产，而很多人呢，会因为这个又背上二三十年的债务。你看为什么过去50年里边，这些发达国家的发达城市房价都一直在涨，涨得比工资要快得多，到底是什么在推动的呢？其实是信用扩张。你看啊，这个是17个发达国家过去100年的贷款量比上gdp的比例，从1950年的15%涨到了将近70%。像刚才咱们分析的房地产，通过信用贷款和银行整个体系就联系起来了，然后我们又知道大多数人的大部分资产又是房产，也就是说啊，通过房地产和金融体系，大部分人就相互之间联系起来。

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一旦出于某种原因，房价开始下跌，并且啊，很多人还不上房贷或者不想还房贷的时候，银行就会蒙受巨额的损失，自然就会勒紧裤腰带，收紧房贷，那经济当中的流动性就会被抽干，经济的活跃度就会大幅下降，很多企业都会资金链断裂甚至破产，总需求下降，经济陷入衰退，说简单点啊，就是房地产一崩，信用就崩，信用一封，银行就崩，银行一崩，所有人都玩完了。这里边啊，刚刚说那个流动性被抽干就有点类似于加息的效果，但是如果引起经济的活跃度下降了，感觉小伙伴可以看我讲利率那期哈。这个可怕的链条其实就是一个非常典型的信用危机，叫credit c，这房地产泡沫啊，一般十有八九都是信用泡沫，而刚刚我们说那个可怕链条的初始推动力，一般也都是房地产泡沫的破裂，然后呢，通过信用危机慢慢地拓展到了实体经济。所以你看，房地产泡沫和信用泡沫这个双炮合并，它就足以摧垮一个国家的经济。这就是为什么说房地产泡沫的破裂远比股市泡沫破裂要可怕得多。 Ims研究显示啊， 08年的次贷危机中，全球有23个双泡沫国家，这里边有21个之后都陷入了严重的衰退。而在全球过去50次的经济危机当中哈，有超过2/3都是房地产泡沫破裂引发的。就我们听说那些最广泛的危机，什么日本90年代的危机，欧洲10年之后的欧债危机，全都是房地产市场的杰作。还有美国08年次贷危机啊，就更是这个信用危机链条的典型。这个具体是怎么回事呢？唉，我们可以之后再讲，为什么说出现信用危机非常可怕啊，因为出现信用危机之后，你一旦想就整个的银行体系是一件难度非常高，非常贵的事儿。你说美国日本他可以自己印钱，就银行，那到欧盟里边就麻烦了，因为印不印钱这事儿不是欧盟里边的某一个国家说了算，咱之前讲那个欧债危机的时候也聊过哈，像什么爱尔兰，西班牙，就欧盟刚成立的时候，他就一股脑涌到这些房价相对比较便宜的地方抢房子。政府呢，面对突如其来的繁荣，而且当时国会里头啊，很多人可能自己也拥有五套，十套甚至20套房子，在政策上也就睁一只眼闭一只眼。金融体系呢，还全面放开了监管，整个国家的实体经济就开始往房地产倾斜，就形成了信用泡沫，结果欧债危机爆发，泡沫崩破裂，整个银行体系啊，就出现了大量的坏账，面临着崩盘的风险。西班牙政府这下可就抓瞎了，他自己又印不了钱，因为印欧元啊，是欧洲央行的事儿。同时呢，欧盟还不让大家随便发债，那西班牙最后没办法，就只能管欧盟借了1000亿来救自己的银行，骗了一屁股的债役。至于到现在哈，西班牙实体经济都还没站起来，今年又倒霉赶上全球高通胀，央行开始加息，之后的路哈，就真的是实属不易，像什么意大利啊，爱尔兰其实也都是类似的情况。你看啊，咱们噼里啪啦举了这么多例子，其实归根到底好像就是想说房地产危机其实大多数情况下都是信用危机和银行业的危机。好啊，刚才咱们层层推导是信用危机产生的效应。其实房地产市场还有一个很有意思的特点。

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你看啊，如果我们站在整个经济的视角来看，就这些投资品的价格波动，理论上他是不会影响到实体经济的。比如说在股票市场里边儿，股票一个人买，一个人买，那就是钱从一个人的兜里到另一个人兜里，然后股权交换就是个简单的交易换手。所以啊，不管股价是涨是跌，从整个经济体的产出，还有钱的数量来看，他应该是毫无影响的。但实际上呢，当你看到股票大涨的时候哈，人的消费其实会增加，你说为什么呢？哎，这其实就是因为啊，财富效应，财富。那是什么意思呢？就打个比方，比如说对于一个拥有股票的人，假设今天股票涨了5%，即使你这股票还没有卖，就还没有套现，好家伙，连精气神儿都不一样，赶紧出去吃一顿大餐，或者买个包，也就是说呢，因为你知道自己的财富增加，消费也会跟着增加，而这部分消费的增加呢，他就是确确实实的增加，也没有任何其他的东西把它给抵消掉。反过来，当你知道你自己财富减少了，消费也会减少。一个意思，你别看这点儿啊，听着好像无关痛痒，但其实就是这小小的心理上面的一些因素放大到。一个经济体里边会有产生深远的影响，它是导致经济衰退的一个非常重要的原因。而房地产这个市场呢，它的财富效应非常的独特，为什么说它非常有意思呢？因为在房价上涨的时候哈，财富效应并不是非常明显，但是下跌的时候啊，就非常明显了，你说为什么会这么不对称呢？这个就有点儿到心理学的范畴了哈。我们来稍微的浅尝辄止一下，大概最主要的原因就是因为他是刚需，因为大部分人就一套房，即使你知道这房子明年比今年更值钱，大部分人也不会把这。房子卖了去套现，也就心里那么暗，爽一下，就他对你之后消费的增加是非常有限的，但是呢，还有很多人没买房以后准备买房的人，这一看房价连年上涨，你说还买什么自行车，对吧，赶紧天天吃泡面攒钱吧，不然可能连媳妇都娶不着，得消费下滑，所以啊，这么两拨人，这么一滴消，就是房价上涨所带来的那个消费增加的财富效应并不明显，甚至有可能是富裕，但是啊，在房价下跌的时候，这个效应就非常明显了，因为大家一看，去年花500万买的房子，今年就值300万了，你还欠。这400万的贷款，那你心中肯定是无数匹马奔腾而过，那你还买什么自行车？赶紧就吃泡面存着还房贷吧，不然媳妇儿可能就跟人跑了，消费下滑。注意啊，媳妇儿，这纯粹就是个小幽默，没有任何贬低媳妇儿的意思。比如美国在2000年互联网泡沫破裂的时候，吃蒸发了六点二万亿美金，可接着两年呢，美国的零售销售数据啊，几乎没怎么受影响，还是保持着每年增长几个百分点的样子，这个零售销售数据啊，就一定程度上能反映市场的总需求。零八年次贷危机之后呢，股票市场同样也是蒸发了六七万亿，但这回不一样的是，房地产市场也蒸发了三万亿的市值，这次的零售销售就骤减，出现了连续10%以上的负增长，这在当时是美国有史以来最大的跌幅，只有在2020年疫情刚爆发的时候啊，才短暂地出现了更严重的下滑。所以你看啊，就当房价下跌、暴跌的时候，房地产市场里带来的这个负的财富效应，是经济衰退的一个非常重要的因素，房地产市场在整个宏观经济里边儿有着举。镞，轻重的地位。首先啊，它作为一个刚需，紧密地联系着消费者，同时呢，它又是一个巨大的信用市场，房地产泡沫破裂导致的信用危机和财富效应，会给一个国家经济带来非常沉重的打击。就我在写这七搞的时候啊，我觉得还有个挺有意思的点，就是咱们刚才分析了一大通，房地产市场怎么重要，对经济怎么影响，但是啊，主流经济学届好像一直都不是很重视房地产，就我本科的时候，不管是学宏观经济学还是微观经济学，我们当时用的是曼昆的那个教材，就好几本，厚那么厚教材，愣是没提几句房地产，我估计他这书哈，也是出早了，要是真是在零八年金融危机之后再重写一遍，那房地产肯定就有一个非常大的分量。刚才啊，咱聊了一些跟房地产宏观经济相关产业的。这些东西本来可能跟大家关系也不大，但是我这么一激动呢，稍微说的有点儿多，接下来咱们来看看大家都非常关心的问题，就是房价。

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你说这房价是要涨还是要跌呀？我到底该不该买啊，对吧？其实上判断价格的理论都很基本，就是供给和需求的分析，供给越多，价格就降下来，需求越多，价格就升高。我先声明哈，我接下来要讲的这个框架就是我小林的一家之言，就房地产分析，现在学术界哈，也没有一套特别成体系的理论，所以呢，大家可以先听听我这个挖掘、搜刮、打听总结出来的这一套小框架。咱先来看看需求啊，虽然说呢，房价供给和需求共同决定，但在这里边儿。最主要的驱动因素还是需求，需求是什么意思呢？就是大家有多大的意愿去买房，愿意花多少钱去买房，最为主要的呢，大概有四点，这些点啊，就一会儿听起来可能会觉得理所应当，但是呢，你把它总结连接起来，再加上一些数据的支持，就能得到房地产市场上一个大概的需求情况。首先啊，最重要的因素，那肯定是人口，您把时间维度拉到比如说十年的这个尺度上，那人口绝对应该是考虑房价的首要因素，因为我们刚才说了吗，房子是刚需。人口增加必然会导致需求上升，一般啊，一个国家内部，它的人口是相对闭环的，你就可以看看这个人口结构，来判断一下未来的二三十年里边儿最有能力购买房地产的这群人的数量。就如果说一个国家的人口结构是这样一个金字塔形的，年轻人特别多，那这就是一个非常有后劲儿的结构，20年后房价想跌都难。反过来啊，假设这个人口结构如果是个水桶型，甚至是倒三角形的年轻人越来越少，那房价就会承受相当大的压力。比如说你看现在全球人口老龄化里边最严重的几个国家，像。啊，意大利、希腊这二十来年房价都非常的委屈，你要分析一个城市的房价呢，不光要看人口结构，还要看人口流动的变化。就比如说底特律哈是二战之后美国的明日之星，汽车之城。

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底特律哈是二战之后美国的明日之星，汽车之城，那之后呢，随着美国汽车产业下滑，人口也开始一蹶不振，从巅峰时期将近200万人口的，到现在还不到70万。咱们看房价哈，2022年统计的底特律房价的中位数是10.2万美金，注意啊，这不是一平方米，是一整套，就是一个大别墅，10.2万美金。底特律所在的那个州，密歇根州，它的中位数大概是20多万，整个美国大概是40多万，你就说底特律作为一个大城市啊，这个房价是不是？国家也一样，你说加拿大、澳大利亚房价怎么涨得这么猛，人口，你看啊，这是这两个国家的人口数据，直到你可能以为我是随便画的，你说是因为这两个国家的人能生吗？哎，那当然不是，是因为移民。事实上这两个国家人口增长当中，移民都占到了60%以上的作用，而这些新来的移民呢，也也都很有购房能力，所以呢，房价就一直往上走。你如果一旦听说这两个国家的移民政策发生了什么变化，或者是某些因素影响了移民的趋势，那房价长期来讲肯定是。做出调整，你看啊，咱刚才说了一大通，人口怎么对房价影响很重要，那专业人士一般怎么会预测这个人口的趋势呢？其实啊，就挺简单粗暴的，就是大家看一下过去的这段时间，人口的流入还是流出的一个趋势，然后呢，就大概预测在未来短期内，哎，也会维持这个趋势。具体来说啊，比如说你可以看看过去一段时间的人口啊，就业人口啊，高收入人群的人口啊等等啊，就是这么简单。第二点呢，就是经济状况，你说一个城市，一个国家。很显然哈，如果大家越有钱，那房价整体你猜应该也是会越高，你说为什么希腊，土耳其虽然身处欧洲，房价才是得法的，1/10白菜价都没人买呢？经济说衡量一个国家或者地区的经济啊，很多人说可以看GDP，说GDP嘛，他衡量的是整体的经济，很大一部分呢是企业的收入。那如果我们要去衡量跟个人更相关的经济呢？一般你可以看看人均收入或者就业数据，毕竟买房的是人吗，这个跟房价的走势相关性就更强一些，那你怎么才能预测未来？人均收入的变化呢，哎，没错，就跟刚才一样，还是看历史的走势，很多投资人会看中位数人群，他的收入走势，或者像是就业的数据，失业率原理都差不多，你说你听完这两个所谓专业人士的预测方法是有点想骂街哈，那我就把过去走势连，然后网上连续线吗？其实啊，就即使是专业的分析，也确实还没有很大那种量化的空间，专业机构呢，可能会用一些更加细分的指标，但总体来讲啊，比较普遍的规则就是这样，剩下的就是具体情况具体分析了。当然啊，你再看这些指标的时候，也得稍微清楚一下他背后是什么原因，就比如说收入增长是什么带来的，如果你分析这是可持续的，比如说是某个产业带动的，像硅谷啊，深圳这种，或者像某个公司带动的，比如西雅图这种，那就比较有后劲儿。可是啊，你比如说像美国有个城市，Midland，米德兰市，德州，一个就有十几万人口的小城市，你要是按它就业数据排名哈，你会发现这个城市就业经常会高居美国的榜首，那是不是说就是这个城市在高速发展，我们应该冲进去投房地产呢？哎，非也，他就业为什么增长这么猛哈，是因为它周围经常会发现石油，一旦发现石油就有开采对进来，那这就业数据不就产生了吗？但人家开完了立马就撤了，过一阵子又发现石油这数据又上来了，所以呢，你看他这就业数据啊，经常高居榜首，哎，经常垫底儿，就是波动非常的大，你要投资这城市的房地产的，那就显然不是什么明智之举了。所以说啊，这就是为什么我们必须要理解这个数据背后的逻辑，其实说经济这块啊，用收入来衡量是比较大多数的情况，不过啊，有一股力量对于那些。开放的城市和国家是非常重要的，那就是外部投资，也可以算上广义的经济吧。你看他一些国际大都市，香港、纽约、洛杉矶的房价，还有很多度假城市的房价，国际游资都是主力军之一。当然聊人口的时候，不是老龄化最严重的，日本、希腊、意大利房价都表现不佳，但是葡萄牙，它的房价从一三年到现在几乎翻倍。你说这个地儿人口也不咋地，经济也不咋地，房价怎么蹭蹭涨，这得归功于国际吵架。因为葡萄牙啊，实在是气候优美，风景宜人，同时呢房价又极其便宜，所以就吸引了很多外部的像是欧盟，美国，包括亚洲的一些投资者在这儿来买大别墅度假得房价就上去了，所以说啊，游资其实也是一股非常强大的力量，就对于那种金融市场特别开放的地方，值得关注一下。那后两个影响需求的主要因素呢，一个是利率，一个是政策，利率高吗？就是你贷款就变贵了，那肯定需求就会减少，那同时呢的率就会增加需求，利率对贷款的影响啊可。有人可能还一直不到，比如说啊，你现在贷款100万，期限25年，假设贷款利率下调1%，大概哈，你这房子就便宜了10万，那就相当于下调1%，给你房子打个九折，下调2%就打个八折，你说这能不重要吗？当然哈，我们说这九折就是一个非常非常粗糙的估算，具体肯定还得精确计算啊，这就跟你的贷款利率啊，期限都有关系。好，最后一个因素就是政策，就包括一些购房优惠啊，购房限制，税收等等，就比如像国内有一些城市对第二套房子会有些限购，或者呢是贷款政策。收紧，这些都是降低需求的相关的政策，我们再来看看非常典型的例子哈，你知道全世界范围内房价最高的城市和地区是哪？

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你知道全世界范围内房价最高的城市和地区是哪吗？不是北上广深，也不是什么纽约洛杉矶，也不是香港新加坡，而是摩纳哥。它是法国南边抠出来的一个小国，整个国土面积才两平方公里，就一般一个大学的校园都比他大。可就是这么个小地方，它的平均房价竟然达到了五万美金每平米，人口密度真是高到吓人，就跟下饺子似的，挤满了各种明星富豪，豪车游艇。如果北京有同样人口密度的话，北京的人口将达到3.3亿人。那你说为什么有钱人都死乞白咧往那涌呢？唉，就是因为政策。在摩纳哥哈，他是不收收入税的，就赚钱又不用交税，而且哈气候宜人，但是欧洲的核心也不是什么鸟不拉屎的小岛，自然就得到了富人的青睐。所以你看啊，刚才咱们说的这四个因素，人口，经济，利率，政策，前两个呢是市场相关的因素，后两个是行政相关的因素，行政因素一般短期内是立竿见影，而市场因素呢，就更底层，在长期是起到决定性作用的。你综合这四点，这没考量啊，基本上就能得到一个房地产市场需求分析的大致的框架。你想如果有这么个比较理想的地方，人口啊稳定上涨，人们的收入呢也在稳定增加，然后这个利率呢，还处在一个降息的周期，并且政策没有非常利空方式，那这种地方如果没什么特殊情况的话，房价就会持续上涨。这个也是很多专业的房地产投资机构非常喜欢的区域。不过哈，有一点大家需要注意的，就是刚刚我们说的那种房地产泡沫，信用泡沫，其实也都满足这四个条件。因为信用泡沫吧，一般本来就是在这种低利率的宽松环境下培育出来的一个经济过热的现象，再加上刚才我们说那些专业的房地产投资人，他们的分析也是通过这四条就反向又助长了这个泡沫。所以呢，就是大家千万也不要盲从这些指标。好，需求说完了哈，咱们再来看一下供给侧。供给是什么意思呢？其实就是市场上净增加出售的房子，像我们平时关注比较多的就是人口增长，经济也比较发达的区域，因为土地有限嘛，所以房子供给的波动也不大，而且啊，房屋的供给它的弹性是比较小的，就因为受劳动力的限制，所以你很难看到需求猛涨的时候，大家都一股脑的过去盖房子。你看啊，一般衡量房屋供给，大家会统计的一个数据叫housing start新房开工统计的呢，就是已经申请下来牌照要新盖的那些居民楼，你看这个哈是美国house st的数据，这个呢是美国的房价。按理讲哈，你说供给增加了，房价应该是下降的，对吧？但你看这两个图呢，其实有点关系，感觉也是正相关的，这并不是说供给就不重要，但是呢，确实因为第一它周期比较长，第二呢弹性不足，所以影响力一般不如需求端，但是呢，你要跑到一个比较地广人稀的地方，那就是另外一码事了。比如说啊，我看过一个芬兰政府的房地产报告，他们就分析了一下本国的房地产市场啊，就发现决定他们国家房价最主要的因素就是房屋供给，所以说吧，也看地方。 Ok，这个呢就是整个房地产市场分析的一个大致的框架，不过说实在的哈，就作为我们很多人来说，你了解宏观怎么分析房地产市场是一回事儿，但是落到我们自己个人到底要不要买房子，其实思路还是挺清晰的，基本上就是说我在这个城市决定扎根儿了，钱也攒够了，工作也稳定了，唉，那我贷款买套房对吧，毕竟是自己的跟我加的感觉，所以你也不会看什么平均工资啊，人口结构的啊，这才叫生活嘛，对吧？

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